De baksteen in de maag kan nog steeds via de beurs

Pascale Nachetergaele portret. Jan Reyns van Spaarvarkens.be Pas in de zomer van 2017 lanceerde Bank Nagelmackers een eigen vastgoedfonds. Pascale Nachtergaele volgt de sector al heel lang. Het Nagelmackers European Real Estate Fund zou enkel beleggen in beursgenoteerde vastgoedbedrijven in de eurozone. Sommige concurrenten wreven zich al in de handen. De Duitse 10-jarige rente, die een belangrijke impact heeft op vastgoed, was beginnen stijgen. In 2016 was er nog verbazing toen de Duitse overheidsobligaties (de ‘Bunds’) enkele maanden verhandeld werden tegen een negatieve rente. Toen de rente in het najaar weer begon te stijgen, voorspelde men dat de stijgende trend zich gradueel zou voortzetten. De appetijt voor vastgoed zou dan wel eens minder gunstig kunnen worden.

Schade beperkt

‘Maar niets bleek minder waar’, vertelt analist en fondsbeheerder Pascale Nachtergaele. Zoals we ondertussen weten hield het aanhoudend soepele monetaire beleid van de centrale banken de Duitse 10-jarige rente op een zeer laag niveau. Deze gunstige rente-omgeving bleef steun geven aan de vastgoedsector. Tot het coronavirus daar begin dit jaar abrupt een einde aan maakte. De vraag naar uitstel of zelfs kwijtschelding van de huur deed beleggers schrikken. De referentie-index van beursgenoteerd vastgoed (EPRA Eurozone Capped index), noteert nog steeds aan een verlies van ruim 13 procent sinds begin dit jaar. Het vastgoedfonds dat Pascale Nachtergaele beheert, kon de schade beperken tot 6 procent. Maar de gewone aandelenindex voor de eurozone (MSCI EMU) staat ‘maar’ 2 procent in het rood.

Is vastgoed op de beurs geen interessante investering meer?

Dat vindt Pascale Nachtergaele veel te kort door de bocht. Vastgoed blijft een aantrekkelijke diversificatie voor een portefeuille, vindt ze. De langetermijnrente zal nog een ruime tijd op een zeer laag niveau blijven. Bovendien staat er nog heel veel cash aan de zijlijn. Ze is ervan overtuigd dat een deel daarvan zijn weg zal blijven vinden naar de vastgoedmarkt.

Uiteenlopende prestaties

Ze wijst wel op de enorm uiteenlopende prestaties van de verschillende segmenten vastgoed. Duits residentieel vastgoed en logistiek laten dit jaar dubbelcijferige koerswinsten optekenen. De meeste aandelen in deze segmenten kunnen het coronavirus zeer goed het hoofd bieden. Het Duits residentieel vastgoed kent nauwelijks wanbetalingen en wordt gestuwd door het onevenwicht tussen vraag en aanbod van betaalbare woningen in Duitsland. Logistiek wordt dan weer ondersteund door de groeiversnelling van e-commerce.

Zwaar negatief

Kantoren en winkelvastgoed zijn de grote verliezers met rendementen die zwaar negatief zijn. Het kantorensegment zal wellicht kwetsbaar blijven zolang er geen duidelijkheid is over de impact van de coronacrisis op het “kantoor van de toekomst”. Ik blijf ook op mijn hoede voor winkelvastgoed: het is niet omdat er binnenkort een vaccin is dat de structurele problemen van dit segment plots van de baan zijn. Lagere huurprijzen en kortere huurcontracten kunnen de waarderingen in dit segment negatief beïnvloeden.

Het gezondheidssegment, met onder meer rusthuizen, behoort dit jaar eveneens tot het verliezende kamp. Nochtans heeft dit segment, tegen de verwachtingen in, de eerste coronagolf goed doorstaan.

Spreiden over verschillende vastgoedsegmenten

Pascale Nachtergaele heeft al aardig wat beursjaren als analiste op de teller. Zij werkt al zeventien jaar voor Nagelmackers. De firma heette eerst nog Delta Lloyd Securities en huisde nog in Antwerpen. Zij werkt nauw samen Rik Dhoest (lees hier zijn favoriete beleggingen).  Het verwondert niet dat ze met haar ervaring drie aandelen selecteerde uit telkens een ander segment van vastgoed. Haar drie favorieten hebben elk Europese ambities. ‘Bij de keuze van de aandelen hechten ik en het team, naast het deelsegment waarin het vastgoedbedrijf actief is, ook zeer veel belang aan de strategie, de operationele kasstromen, de schuldgraad, het dividendrendement en de sterkte van het management’, geeft Pascale Nachtergaele nog mee.

1. Vonovia (58,56 euro)

In het deelsegment residentieel vastgoed selecteert Pascale Nachtergaele een groep met een portefeuille van liefst 54 miljard euro. ‘Vonovia is dé referentie voor beursgenoteerd residentieel vastgoed in Duitsland. De impact van de coronacrisis op de groep is zeer beperkt. Vonovia profiteert volop van het tekort aan betaalbare woningen in Duitsland. De grote nadruk op investeringen in de modernisering van de appartementen resulteert in hogere huurprijzen. De expansie in Oostenrijk en Zweden illustreert de ambitie om uit te groeien tot een pan-Europese speler. Met een pijplijn van meer dan 40.000 te bouwen appartementen kan de groep een significante interne groei genereren, zelfs als er enige vertraging gepaard gaat bij de ontwikkeling ervan.’ Meer info over Vonovia

2. VGP (117,80 euro)

In het deelsegment logistiek vastgoed heeft Pascale Nachtergaele een boontje voor VGP. ‘Deze Belgische groep ontwikkelt en beheert kwalitatief hoogstaand logistiek vastgoed. De groep is goed geplaatst om te profiteren van de verdere groei in e-commerce. Bovendien beschikt VGP over een omvangrijke landbank op zeer strategische plaatsen. Dat is een onschatbaar voordeel, gezien de huidige schaarste in de sector. VGP wil een vooraanstaande speler worden voor logistiek vastgoed in Continentaal Europa. Oorspronkelijk lag de geografische focus van VGP op Oost-Europa en Duitsland, maar inmiddels heeft de groep zijn intrede gedaan in een aantal andere Europese landen, waaronder Spanje, Italië, Nederland en Portugal. Dankzij de drie joint ventures met Allianz Real Estate wordt de volatiliteit van VGP’s inkomsten gereduceerd en wordt geïnvesteerd kapitaal gerecycleerd.’

3. Aedifica (96,40 euro)

In het segment van het zorgvastgoed gaat Pascale Nachtergaele voor Aedifica. ‘De groep heeft de eerste coronastorm getrotseerd zonder veel schade en is goed gewapend om ook de tweede golf het hoofd te bieden. Dankzij de vergrijzing van de bevolking in West-Europa blijven de groeiperspectieven voor zorgvastgoed er aantrekkelijk. Het management heeft de ambitie om uit te groeien tot een Europese speler in zorgvastgoed. Naast België, Nederland, Duitsland en het VK werd recent ook Scandinavië toegevoegd aan de geografische spreiding van de groep. Spanje beschouwen we als een potentiële nieuwe geografische markt. We verwachten dat Covid-19 de consolidatie binnen de sector zal doen versnellen en dat Aedifica hierbij een leidende rol zal spelen. De recente kapitaalverhoging bezorgde de groep de nodige middelen om de huidige ontwikkelings- en investeringspijplijn te financieren.’

Favoriete beleggingen: wekelijks op Spaarvarkens.be

‘De 3 favoriete beleggingen van’, hier met de ideeën van Pascale Nachtergaele, is een vaste rubriek op Spaarvarkens.be. Voor spaarders en beleggers is dit een uitstekende manier om ideeën op te doen. En reken maar dat de selectieheer of -dame zijn of haar uiterste best doet om goed voor de dag te komen. Natuurlijk is niemand onfeilbaar, zelfs niet professionele analisten. Niet ieder aandeel past bovendien zomaar in uw portefeuille. Altijd zelf blijven denken is de boodschap.

We spreken af dat de analist zijn/haar tips ook verder blijft opvolgen en opiniewijzigingen zo snel mogelijk laat weten aan ons. De selecties zijn vooral bedoeld voor de middellange tot lange termijn. Ze zijn dus zeker niet bestemd voor de korte termijn (minder dan 1 jaar), laat staan voor daytrading.

Lees de favoriete beleggingen van anderen op Spaarvarkens.

29 rating(s), gemiddelde: 4.8.