huurinkomsten spaarvarkens.beHet leven van een regeringspartij is niet makkelijk. Hervorm je een totaal fout gegroeide situatie in de fiscaliteit (zoals hoe we in België onze huurinkomsten belasten), dan krijg je een woedende menigte achter je aan die momenteel profiteert van het status quo. Dit terwijl de rest van de maatschappij die zijn voordeel doet met de hervorming hier niet om geeft of stilzwijgend aan de zijlijn blijft staan. Laat je de situatie echter zoals zij is, dan krijg je na verloop van tijd fiscale gedrochten die op een gegeven moment je belastingsysteem wel erg onlogisch maken.

België belast fictieve huurinkomsten

Een van die gedrochten in ons land is de manier waarop onze overheid de inkomsten uit huurvastgoed in dit land belast. In ieder normaal land zou dit redelijk simpel zijn. Je pakt gewoon de reële inkomsten en je belast ze tegen een bepaald tarief. Klaar. Je kan eventueel nog werken met gedeeltelijke vrijstellingen of progressieve belastingen, maar wanneer je huurinkomsten wilt belasten doe je dat op basis van de huur die je binnen krijgt. Wat zou je anders doen?

Echter maakt België zijn reputatie waar om het toch altijd net iets anders te doen. 45 jaar geleden, in 1975, hetzelfde jaar waarin Nederland besloot dat een autogordel verplicht moest worden, werd het kadastraal inkomen in ons land ingevoerd. Verhuurde je toen je vastgoed aan een particulier in België, dan betaalde je een belasting op basis van het kadastraal inkomen. Dat is het ‘geschatte normale netto-inkomen’ indien je een huis zou verhuren. Dit systeem is tot de dag van vandaag in gebruik in België en werd nadien nooit meer aangepast. Na 45 jaar is deze “schatting” echter een draak van een systeem geworden dat nu bijzonder moeilijk te ontmantelen blijkt.

Schattingen zijn maar fractie van de werkelijke huurinkomsten

Laat ons als voorbeeld een appartement in Gent nemen met een kadastraal inkomen van 1.000 euro.  Na indexering krijg je dan een nettowaarde van de jaarlijkse huur van 1.849 euro. Jawel, u heeft dat goed gelezen. Jaarlijks. Niet maandelijks. Wie dan verder rekent en dit omzet in een bedrag per maand, komt uit op een nettowaarde van de maandelijkse huur van amper 154 euro. Dit wordt dan nog eens verhoogd met 40 procent volgens de geldende fiscale regels. Maar wie de huurprijzen kent in dit land, weet dat dit bedrag een schromelijke onderschatting is die ver ligt van de realiteit.

De regering die het kadastraal inkomen tot leven bracht wist dit ook. Daarom heeft men in de oorspronkelijke wet opgenomen dat het kadastraal inkomen iedere 10 jaar moest geactualiseerd worden. In de praktijk is het hier echter nooit van gekomen. Het resultaat? Een zeer gunstige behandeling voor verhuurders die op deze manier inkomsten kunnen verwerven door er verhoudingsgewijs amper op belast te worden.

Europa zet het oude huis in lichterlaaie

Inmiddels is een kleine bom ontploft in dit dossier. Het Europees Hof van Justitie heeft België namelijk veroordeeld tot een boete van 2 miljoen euro en dwangsommen van 7.500 euro per dag zolang de Belgische fiscus de inkomsten uit verhuur van buitenlandse woningen en binnenlandse woningen anders belast. Zo neemt de Belgische fiscus wel de werkelijke huurinkomsten als belastingbasis voor de verhuur van een woning in het buitenland terwijl men in België het systeem van kadastraal inkomen blijft gebruiken.

Dit roept vragen op. Want het systeem van kadastrale inkomsten valt in het buitenland niet te repliceren, onder meer omdat België het enige land in de Europese Unie is dat geen belasting heft op de reële huurinkomsten, maar op een fictief inkomen.

Huurinkomsten zijn fiscale doos van Pandora

Hierdoor komt de Belgische regering in een lastig parket. Het openen van dit dossier is zowat het openen van de doos van Pandora in de fiscaliteit. Ga je belasten op basis van de echte huurinkomsten, dan zullen een pak Belgen veel meer belasting moeten betalen op hun huurinkomsten. Zo becijferde de Hoge Raad van Financiën eerder dit jaar al dat de belastingfactuur voor verhuurders zou verdubbelen indien men zou werken met de werkelijke huurinkomsten min een kostenforfait van 40 procent.

Het is dan ook uitkijken naar wat de regering zal doen. Vermoedelijk zal het een bric-à-brac oplossing worden à la belge, want Minister van Financiën Vincent Van Peteghem (CD&V) liet vorige week in de Kamer nog weten dat hij niet zal raken aan de belasting op huurvastgoed in België. Je moet dan echter al met zeer creatieve oplossingen komen om het huurvastgoed in het buitenland op dezelfde manier te belasten als in België. Het systeem in ons land is immers uniek en andere landen hebben geen gelijkaardig kadaster.

Belangrijk om op te merken is dat het al bij al gaat om relatief beperkte bedragen die de fiscus kan opstrijken in het buitenland. Dit komt onder meer omdat België een vrijstelling geeft aan landen als Spanje, Italië, Frankrijk en Portugal en daar dus geen belastingen int. Als regering is het dan ook aanlokkelijk om hier op te focussen in plaats van een vastgoedrel te ontketenen.

Beleid doet onzichtbaar toch pijn

Wat de regering ook doet, door niet in te grijpen is men wel degelijk verantwoordelijk voor de ‘side effects” van dit beleid. Door decennialang huurinkomsten mild te belasten, zijn de vorige regeringen medeverantwoordelijk voor de sterke stijging van de vastgoedprijzen. Zo hebben investeerders de afgelopen jaren de huizenprijzen verder opgedreven, onder meer omdat inkomsten uit huur nu eenmaal interessant getaxeerd worden. Dit is in het nadeel van jongeren en de onderkant van de maatschappij die hierdoor uit de markt geduwd worden.

Het is niet eenvoudig om een beslissing te nemen. De echte huurinkomsten belasten zorgt ervoor dat ook de vermogens meer gaan bijdragen. Maar dan dreig je de volgende verkiezingen zwaar afgestraft te worden omdat je de massa treft. Verhuurders zullen deze factuur immers minstens deels aan hun verhuurders doorspelen en na verloop van tijd zal dit een effect hebben op de huizenprijzen. Een status quo of een oplossing à la belge is dan weer geen oplossing voor de huidige onrechtvaardige situatie. Er zijn wel degelijk argumenten voor een grondige hervorming van de vastgoedfiscaliteit.

Registratierechten zijn te hoog

Zo betaal je in dit land nog steeds enorme registratierechten bij het kopen van je huis. Economisch én ecologisch is dat een nachtmerrie. Dit zorgt er immers voor dat mensen minder snel zullen verhuizen voor hun werk en daardoor bereid zijn veel langer in de file te staan. Elders, bijvoorbeeld in Nederland, zijn de registratierechten veel lager en kiest men er sneller voor om te verhuizen. Dit arrest zou dan ook aangegrepen moeten worden om de hele vastgoedfiscaliteit te herdenken en ook de te hoge registratierechten te herbekijken. De plannen om tegen 2024 de belastingen op arbeid verder te verlagen en vermogen meer te belasten passen in dit kader, al zullen vele mensen vloeken wanneer men beseft dat vastgoed eigenlijk ook vermogen is.

Het is dan ook de vraag of deze regering ervoor zal kiezen om te regeren. Of is men er enkel op uit om de macht in handen te houden? Tijd zal het leren, al tikt de Europese boeteklok iedere dag onverbiddelijk door.