Wanneer eet een moeder haar dochter op ?

Dividendrendement van 8,5%

Wereldhave is een specialist in shoppingcenters in Nederland, België en Frankrijk. Corona trof de sector midscheeps. De Nederlandse moedergroep is zwakker dan de Belgische dochter, die in Brussel noteert. Toch herstelde de koers van Wereldhave in Amsterdam al met 150% tegenover de bodem van de coronacrash, terwijl Wereldhave Belgium in Brussel vandaag rond 47 euro noteert, amper 1 euro hoger dan in maart 2020.

Er gebeurde iets merkwaardigs: de koers bleef verder dalen tot september 2020. Het aandeel werd verwijderd uit een vastgoedindex. Terwijl de interesse van beleggers onbestaande was. Ondertussen is het aandeel wel 38% hersteld sinds die bodem. Toch biedt ‘Belgium’, dat als Gereglementeerde Vastgoed Groep (GVV) minstens 80% van de winst moet uitkeren een (haalbaar) dividendrendement van 8,5%.

De moedergroep verlaagde het dividend en biedt ‘maar’ 3,3%. De vraag lijkt niet of de Nederlanders ‘Belgium’ helemaal gaan, overnemen, maar eerder wanneer.

België als voorbeeld

Wereldhave als groep noteert in Amsterdam en is actief in Nederland, België en Frankrijk. De Belgische activiteiten hebben een aparte beursnotering in Brussel en zijn voor 66,5% in handen van de ­Nederlandse groep. Het zit al langer scheef met de groep, terwijl de Belgische activiteiten beter standhielden.

De voorbije jaren was ­België zelfs een voorbeeld, met een vernieuwing, renovatie en uitbreiding van verschillende shoppingcentra en het winkelaanbod. De inkrimping van huurder Carrefour zorgde een paar jaar geleden voor alarmerende berichten in de media. Maar Wereldhave België maakte er ­handig gebruik van om het winkelaanbod diverser te maken, met bijvoorbeeld aanbieders van sportuitrusting en vrijetijdartikelen. Voor covid-19 toesloeg, kon Wereldhave Belgium als enige van de groep een sterke toename van het aantal bezoekers voorleggen.

Wat ook meespeelt, is dat België niet ­zoveel shoppingcentra telt en dat de ­ligging van de centra van Wereldhave Belgium top is.

De bestedingsgewoonten zijn al ­langer aan het veranderen. Daar is de opmars van e-commerce bijgekomen.

Midden 2019 kwam er op groeps­niveau bij Wereldhave Nederland een nieuwe ceo. Matthijs Storm – what’s in a name – kondigde meteen bij de presentatie van de jaarresultaten begin 2020, net voor de coronapandemie, een ambitieus heroriënteringsplan aan. Wereldhave kondigde aan het zwakste deel van de groep (Frankrijk) snel te willen afstoten en zich verder te focussen op de shoppingcentra in Nederland en België. De groep zou zich voortaan concentreren op een zogenaamde ‘Full Service Focus’ met dus aanbieders van eten en drinken, beleving, sport en alles wat de consumerende mens nodig heeft. ‘Daarin gaan we 300 tot 350 miljoen euro investeren’, meldde Storm.

Veel schulden bij Wereldhave in Nederland

shoppen in Luik. Spaarvarkens Jan Reyns

Het shoppingcentrum van Wereldhave Belgium in Luik ziet er spectaculair en modern uit.

Belangrijk om weten is dat de Wereldhavegroep (dus via de notering in Amsterdam) veel schulden heeft (46% versus de waarde van het vastgoed). Bovendien moet een vrij groot deel binnen enkele jaren geherfinancierd worden. Dat is geen comfortabele situatie voor een groep die de waarde van haar vastgoed al langer ziet zakken en besloten heeft de zwakste delen snel te verkopen. Het plan werd niet goed ontvangen en met de coronapandemie was er zelfs paniek bij beleggers. De verkoop van Frankrijk zou immers op het slechtst mogelijke moment gebeuren. Ondertussen is het doel bijgesteld: eind 2022 moet ‘Frankrijk’ de deur uit zijn.

Daartegenover is de Belgische dochter een voorbeeld van rustige vastheid. Of moeten we zeggen ‘was’, want eind vorige jaar werd bekend dat ceo Kasper Deforche na zes jaar van nochtans mooie vooruitgang opstapt ‘in gezamenlijk overleg’. Geluk bij een ongeluk: de ervaren operationele topman volgt hem op als ceo. Maar de problemen van op groepsniveau beperken wel de bewegingsvrijheid van de Belgische dochter. Opvallend: terwijl er vroeger één vertegenwoordiger van Nederland was in de raad van bestuur van de dochter, zijn er nu vier. Bovendien had ceo Deforche expansieplannen. Het is duidelijk waarom Deforche niet kon blijven: zijn plannen met Wereldhave Belgium strookten niet met de situatie van de moedermaatschappij. Want terwijl Belgium met een schuldgraad van minder dan 30% best wat overnames zou kunnen doen, kan dit niet voor de moedermaatschappij. Pas als er iets in Frankrijk verkocht is, krijgt België kansen om met een hogere schuldhefboom te werken. Of komt het zelfs dan zover niet?

Wereldhave koopt Wereldhave

Alle spelers in winkelvastgoed hebben enorme klappen gekregen op de beurs. Met de verplichte winkelsluitingen in 2020 zijn de verhuurders de winkeluitbaters tegemoetgekomen met huurcompensaties. Daardoor en door een beperkte verlaging van de vastgoedwaarde zakten de resultaten. Maar niet in verhouding tot de koersravage. Wereldhave noteert 50% onder de nettowaarde van het vastgoed en Belgium 40%. Beleggers prijzen blijkbaar een grote blijvende leegstand en/of daling van de vastgoedwaarde in. Toch is de bezettingsgraad bij Wereldhave zelfs vandaag nog hoger dan 95%. Gelet op de hogere kwaliteit en de lage schuldgraad van Wereldhave Belgium, vinden we dit aandeel interessant. Bovendien is het een overnameprooi voor Wereldhave Nederland. Ten laatste als het Frans vastgoed de deur uit is, lijkt de kans op een uitkoopbod groot.

Resultaten Wereldhave Belgium

De uitbater van winkelcentra in België zag over 2020 29% minder bezoekers. De winst per aandeel zakte met 21%, vooral door tegemoetkomingen in de huur. Maar ook doordat Wereldhave beleggers de keuze laat om het dividend op te nemen in nieuwe aandelen. Daardoor nam het aantal aandelen toe. De bezettingsgraad en de inning van huren bleven grotendeels intact, behalve in het deel ‘kantoren’ (10% van de groep).

Organiseer beleving

Uiteraard vrezen beleggers meer dan corona: de opgang van e-commerce. Dat zorgt wel voor een verandering van het winkelaanbod, maar dat kunnen goede shoppingcentra overwinnen. Er is sowieso een verschuiving van bijvoorbeeld kleding naar meer ‘beleving’ in het winkelen. Dat houdt ook in: meer horeca. Op korte termijn was dat, met corona, natuurlijk geen oplossing. Maar shoppingcentra kunnen e-commerce beter counteren dan individuele winkels, doordat ze het winkelaanbod met meer beleving, horeca, sport, … zelf kunnen organiseren. Dat doet Wereldhave Belgium blijkbaar goed, want voor corona genoten de centra toenemende bezoekers. Tenslotte is er bij Wereldhave op diverse sites plaats om woningen en ander vastgoed te ontwikkelen.

De auteur heeft een positie in Wereldhave Belgium.