Wereldhave: een overnameprooi voor Wereldhave
Wanneer eet een moeder haar dochter op ?
Dividendrendement van 8,5%
Wereldhave is een specialist in shoppingcenters in Nederland, België en Frankrijk. Corona trof de sector midscheeps. De Nederlandse moedergroep is zwakker dan de Belgische dochter, die in Brussel noteert. Toch herstelde de koers van Wereldhave in Amsterdam al met 150% tegenover de bodem van de coronacrash, terwijl Wereldhave Belgium in Brussel vandaag rond 47 euro noteert, amper 1 euro hoger dan in maart 2020.
Er gebeurde iets merkwaardigs: de koers bleef verder dalen tot september 2020. Het aandeel werd verwijderd uit een vastgoedindex. Terwijl de interesse van beleggers onbestaande was. Ondertussen is het aandeel wel 38% hersteld sinds die bodem. Toch biedt ‘Belgium’, dat als Gereglementeerde Vastgoed Groep (GVV) minstens 80% van de winst moet uitkeren een (haalbaar) dividendrendement van 8,5%.
De moedergroep verlaagde het dividend en biedt ‘maar’ 3,3%. De vraag lijkt niet of de Nederlanders ‘Belgium’ helemaal gaan, overnemen, maar eerder wanneer.
België als voorbeeld
Wereldhave als groep noteert in Amsterdam en is actief in Nederland, België en Frankrijk. De Belgische activiteiten hebben een aparte beursnotering in Brussel en zijn voor 66,5% in handen van de Nederlandse groep. Het zit al langer scheef met de groep, terwijl de Belgische activiteiten beter standhielden.
De voorbije jaren was België zelfs een voorbeeld, met een vernieuwing, renovatie en uitbreiding van verschillende shoppingcentra en het winkelaanbod. De inkrimping van huurder Carrefour zorgde een paar jaar geleden voor alarmerende berichten in de media. Maar Wereldhave België maakte er handig gebruik van om het winkelaanbod diverser te maken, met bijvoorbeeld aanbieders van sportuitrusting en vrijetijdartikelen. Voor covid-19 toesloeg, kon Wereldhave Belgium als enige van de groep een sterke toename van het aantal bezoekers voorleggen.
Wat ook meespeelt, is dat België niet zoveel shoppingcentra telt en dat de ligging van de centra van Wereldhave Belgium top is.
De bestedingsgewoonten zijn al langer aan het veranderen. Daar is de opmars van e-commerce bijgekomen.
Midden 2019 kwam er op groepsniveau bij Wereldhave Nederland een nieuwe ceo. Matthijs Storm – what’s in a name – kondigde meteen bij de presentatie van de jaarresultaten begin 2020, net voor de coronapandemie, een ambitieus heroriënteringsplan aan. Wereldhave kondigde aan het zwakste deel van de groep (Frankrijk) snel te willen afstoten en zich verder te focussen op de shoppingcentra in Nederland en België. De groep zou zich voortaan concentreren op een zogenaamde ‘Full Service Focus’ met dus aanbieders van eten en drinken, beleving, sport en alles wat de consumerende mens nodig heeft. ‘Daarin gaan we 300 tot 350 miljoen euro investeren’, meldde Storm.
Veel schulden bij Wereldhave in Nederland
Belangrijk om weten is dat de Wereldhavegroep (dus via de notering in Amsterdam) veel schulden heeft (46% versus de waarde van het vastgoed). Bovendien moet een vrij groot deel binnen enkele jaren geherfinancierd worden. Dat is geen comfortabele situatie voor een groep die de waarde van haar vastgoed al langer ziet zakken en besloten heeft de zwakste delen snel te verkopen. Het plan werd niet goed ontvangen en met de coronapandemie was er zelfs paniek bij beleggers. De verkoop van Frankrijk zou immers op het slechtst mogelijke moment gebeuren. Ondertussen is het doel bijgesteld: eind 2022 moet ‘Frankrijk’ de deur uit zijn.
Daartegenover is de Belgische dochter een voorbeeld van rustige vastheid. Of moeten we zeggen ‘was’, want eind vorige jaar werd bekend dat ceo Kasper Deforche na zes jaar van nochtans mooie vooruitgang opstapt ‘in gezamenlijk overleg’. Geluk bij een ongeluk: de ervaren operationele topman volgt hem op als ceo. Maar de problemen van op groepsniveau beperken wel de bewegingsvrijheid van de Belgische dochter. Opvallend: terwijl er vroeger één vertegenwoordiger van Nederland was in de raad van bestuur van de dochter, zijn er nu vier. Bovendien had ceo Deforche expansieplannen. Het is duidelijk waarom Deforche niet kon blijven: zijn plannen met Wereldhave Belgium strookten niet met de situatie van de moedermaatschappij. Want terwijl Belgium met een schuldgraad van minder dan 30% best wat overnames zou kunnen doen, kan dit niet voor de moedermaatschappij. Pas als er iets in Frankrijk verkocht is, krijgt België kansen om met een hogere schuldhefboom te werken. Of komt het zelfs dan zover niet?
Wereldhave koopt Wereldhave
Alle spelers in winkelvastgoed hebben enorme klappen gekregen op de beurs. Met de verplichte winkelsluitingen in 2020 zijn de verhuurders de winkeluitbaters tegemoetgekomen met huurcompensaties. Daardoor en door een beperkte verlaging van de vastgoedwaarde zakten de resultaten. Maar niet in verhouding tot de koersravage. Wereldhave noteert 50% onder de nettowaarde van het vastgoed en Belgium 40%. Beleggers prijzen blijkbaar een grote blijvende leegstand en/of daling van de vastgoedwaarde in. Toch is de bezettingsgraad bij Wereldhave zelfs vandaag nog hoger dan 95%. Gelet op de hogere kwaliteit en de lage schuldgraad van Wereldhave Belgium, vinden we dit aandeel interessant. Bovendien is het een overnameprooi voor Wereldhave Nederland. Ten laatste als het Frans vastgoed de deur uit is, lijkt de kans op een uitkoopbod groot.
Resultaten Wereldhave Belgium
De uitbater van winkelcentra in België zag over 2020 29% minder bezoekers. De winst per aandeel zakte met 21%, vooral door tegemoetkomingen in de huur. Maar ook doordat Wereldhave beleggers de keuze laat om het dividend op te nemen in nieuwe aandelen. Daardoor nam het aantal aandelen toe. De bezettingsgraad en de inning van huren bleven grotendeels intact, behalve in het deel ‘kantoren’ (10% van de groep).
Organiseer beleving
Uiteraard vrezen beleggers meer dan corona: de opgang van e-commerce. Dat zorgt wel voor een verandering van het winkelaanbod, maar dat kunnen goede shoppingcentra overwinnen. Er is sowieso een verschuiving van bijvoorbeeld kleding naar meer ‘beleving’ in het winkelen. Dat houdt ook in: meer horeca. Op korte termijn was dat, met corona, natuurlijk geen oplossing. Maar shoppingcentra kunnen e-commerce beter counteren dan individuele winkels, doordat ze het winkelaanbod met meer beleving, horeca, sport, … zelf kunnen organiseren. Dat doet Wereldhave Belgium blijkbaar goed, want voor corona genoten de centra toenemende bezoekers. Tenslotte is er bij Wereldhave op diverse sites plaats om woningen en ander vastgoed te ontwikkelen.
De auteur heeft een positie in Wereldhave Belgium.
# Aandelen ging in twee jaar tijd van 7.540.250 > 8.319.287.
Stel me toch vragen bij een keuzedividend in aandelen, dat zijn zo te lezen nieuwe aandelen en niet zoals ik eerst dacht aandelen ingekocht door het bedrijf. Als iedereen zou kiezen om aandelen te krijgen is het een nul-operatie: je hebt hetzelfde procent aandelen als voor het dividend. Slechter zelfs als particulier want de staat int toch zijn 30% taksen. Dan ben je toch beter af om geen dividend te geven in plaats van de staats kas te vullen (al is het bij een GVV wel verplicht)?
Ook voor zij die voor dividend in cash kiezen is het slecht want ze krijgen elk jaar minder want hun aandeel wordt verwaterd. Tenzij het bedrijf natuurlijk met het niet uitgegeven dividend-geld de winst/dividend per aandeel meer kan doen stijgen dan de verwatering wat ik hier niet zie gebeuren.
Beste Andy, je hebt overschot van gelijk. Zeker in deze situatie is een dividend in aandelen vooral positief voor de moedergroep met veel schulden. Belgium zal waarschijnlijk geen overnames mogen doen en ziet dus ook zijn schuldgraad zakken/ de financiële hefboom afnemen. Maar dit zit heel ruim verrekend in de koers. En uiteindelijk zal Belgium na een paar jaar wachten de financiële ruimte wel volop kunnen benutten en zo een grote sprong nemen. Alleen zal het zaak zijn dat de moedergroep WB dan niet voor een prikje komt uitkopen. Aan de minderheidsaandeelhouders dus nu al de raad om de borst nat te maken. Na Sioen en Orange beginnen we dat een beetje te kennen.
Lijkt me op zich wel een goeie risk/reward en iets om eens verder te bekijken. Je kan je geld verdubbelen als de koers zich herstelt. En veel meer dan 30% zal het wel niet meer zakken: de schulden zijn beperkt en er is nog altijd >90% bezetting. En als pluspunt, er kan een opportunistisch bod komen van de moedergroep (al zal dat wel niet aan 90 zijn). Terwijl je wacht op betere tijden krijg je een >8% dividend.
Wel niet direct een aandeel dat ik zou kopen om dan 10 jaar in mijn schof te laten liggen…
Beste,
Ik las net dat de CFO vertrekt, dit na de CEO vroeger dit jaar dacht ik. Dit is voor mij toch een signaal dat een mogelijk overname door de moederholding enkel maar vergroot. Men wil waarschijnlijk wat ja knikkers aanstellen die niet veel weerwerk zullen bieden bij overname bod.
Heb Wereldhave NL tijdens Corona in paniek verkocht,uiteindelijk foute beslissing,aandeel herstelde zich deels,maar al jarenlange malaise daar bij WHNL, misschien nu toch eens kleine positie innemen bij WH Belgium.