Spaarvarkens.be sprak met William Vanmoerkerke van Qrf, een van de jongste Belgische ceo’s

William Vanmoerkerke Spaarvarkens.be

Begonnen als Quares Retail Fund, zette Qrf zijn eerste stappen op de Brusselse beurs in 2013. Qrf is één van de 18 GVV’s  (gereglementeerde vastgoedvennootschappen) die ons land telt en gespecialiseerd in binnenstedelijk vastgoed in België en Nederland.

Iedere GVV heeft zijn eigen regels en gebruiken. De meest in het oog springende zijn:

  • Actief zijn in beheer van vastgoedbeleggingen;
  • Een maximale schuldratio van 65% (dus van iedere 100 euro actief moet er minimaal 35 gefinancierd zijn met eigen vermogen);
  • 80% van het courante resultaat moet uitgekeerd worden als dividend;
  • de gebouwen worden op kwartaalbasis geschat. In plaat van boekhoudkundig af te schrijven wordt telkens de marktwaarde aangenomen en boekt men waardeverminderingen of waardevermeerderingen;
  • een zekere spreiding over diverse gebouwen, klanten, etc moet gehandhaafd worden;
  • er is geen vennootschapsbelasting van toepassing op het gros van de winst.

Het bedrijf kende een snelle expansie, gefinancierd met schulden en kapitaalverhogingen, maar door een contraproductieve kortetermijnvisie stapelden een aantal problemen zich op. Huren waren op hoge niveaus vastgeklikt en bij de eerst volgende huurherziening werden deze ter discussie gesteld. De familie Vanmoerkerke die al enige tijd aandeelhouder was, greep in, bracht een aantal panden in, in ruil voor aandelen, werd daarmee referentieaandeelhouder en zette de jonge telg William Vanmoerkerke aan het roer.

Die greep de koe bij de horens en maakte korte metten met een aantal problemen:

  • Een aanslepend conflict met een grote huurder werd in der minne geregeld. De huurvoorwaarden werden ten voordele van de huurder verlaagd, maar met het commitment om langer te huren. Een onderhandelingsmethode die we ook zullen herkennen in recentere contractbesprekingen waar duurzamere huren werden afgesproken. Happy huurder, happy verhuurder zeg maar. Een reset en Qrf 2.0 kan op een stabiele basis terug beginnen opbouwen.
  • De portefeuille werd ingedeeld in kern- en niet-kernwinkels en de klemtoon kwam te liggen op de kernwinkels (gelegen in de primaire centrumsteden van ons land)
  • Een 2-tal grote herontwikkelingspanden (Century Center in Antwerpen en Bondgenotenlaan in Leuven) werden deels (70%) verkocht (resp. aan Baltisse van Filip Balcaen (ex Balta) en Dyls NV) en actie werd ondernomen om de herontwikkeling aan te vatten. https://www.pelican-offices.be/ en https://www.dyls.be/projects/you/ bieden reeds een mooie preview op de projecten. Deze projecten zullen éénmaal opgeleverd verkocht worden.
  • De outsourcing van het beheer van het Belgische vastgoed aan Quares werd stopgezet en een eigen interne structuur werd opgezet om de portefeuille operationeel en financieel op te volgen.

Corona zette echter druk op het aandeel

Eén van de parameters bij het schatten van de waarde van het vastgoed is uiteraard het huurrendement en door het heronderhandelen van diverse contracten diende herhaaldelijk een waardevermindering geboekt te worden. Ook corona deed zijn duit in het zakje en zette extra druk. Hierdoor werd de schuldgraad mathematisch telkens hoger geduwd. Als 100 euro gebouw gefinancierd is met 35 eigen vermogen en 65 vreemd vermogen, en het gebouw daalt in waarde tot 90, dan daalt de bankschuld niet mee helaas en wordt de verhouding 25 EV/ 65 VV, wat boven de maximale tolerantie is. Deze logica zorgde ervoor dat de opbrengst van de verkoop van een aantal niet-kernpanden en de deelnemingen in de projecten voornamelijk werd benut voor schuldafbouw. Maar daarnaast was er ook ruimte voor nieuwe aankopen. In Brugge werd het Rijksarchief gekocht en recenter werd de gekende ex-Fnac-winkel in de Gentse Veldstraat gekocht.

Een heftig parcours, met operationele issues te midden een aantal maatschappelijke tendensen die vraagtekens plaatsen bij de toekomst van de binnenstad.

Spaarvarkens had een interview met één van de jongste CEO’s van een beursgenoteerd bedrijf, William Vanmoerkerke, CEO van Qrf. Je kan het uitgebreide interview volledig gratis lezen via deze link   in de gratis sectie van de Spaarvarkens community. Maak daarvoor een gratis account aan (zonder enige verplichting) en klik op ‘club, cursus en content’ op de groene balk bovenaan. Daar kan je al onze gratis artikels vinden. Zie openingsbeeld van het forum hieronder.

Spaarvarkens.be forum

Andere gelijkaardige artikels?

Waar koop je best je fondsen? Check deze checklist!

10 rating(s), gemiddelde: 4.7.