Er is nogal wat foute reclame voor investeringsvoorstellen van honderdduizenden euro’s

Ik woon in een gemeente met iets meer dan 37.000 inwoners. Het afgelopen decennium groeide dat aantal met gemiddeld 300 per jaar. Die nieuwe bewoners willen natuurlijk allemaal een dak boven hun hoofd. Daarnaast verandert de gezinssamenstelling: er zijn nu meer alleenstaanden dan vroeger. En dus moet er worden bijgebouwd. In de gehuchten komen er huizen bij. In het centrum verdwijnen er huizen. In de plaats van de soms mooie klassieke woningen komen grotere en modernere complexen. “Appartementen”, hoor ik u al denken. Fout! In mijn gemeente wordt tegenwoordig geen enkel appartement meer gebouwd. Wat dan wel? Luxeflats! Wat is het verschil tussen een appartement en een luxeflat? Geen idee. Een scheut marketing allicht. En de prijs, natuurlijk. Sinds september 2017 zijn er in ons land meer dan 10.000 vastgoedmakelaars. Die willen natuurlijk allemaal hun boterham verdienen. Daarnaast heb je de aannemers en de projectontwikkelaars, elk met werknemers, onderaannemers en andere leveranciers. Ook die willen graag wat scheppen. Zo loopt de prijs voor een nieuwe woonst al aardig op. Komt daar nog bij: extra verplichtingen die de overheid oplegt voor ventilatie, isolatie, opvang van hemelwater en een minimumaantal plaatsen voor auto’s per appartement. Aan de prijzen die vandaag geafficheerd worden krijg je zo’n appartement niet meer kwijt. Noem het ‘luxeflat’ en er is al wat meer interesse.

De ideale investering

Als ‘luxeflats’ de nieuwe norm zijn zit je met inflatie van het begrip ‘luxe’. Een beetje marketeer gaat dan op zoek naar een andere formule om een hoop bakstenen aan te prijzen. En jawel, zo werd ook de overtreffende trap van het woord appartement gevonden. Dat is een duo: de assistentiewoning & serviceflat. Het plaatje oogt aanlokkelijk: serviceflats op maat voor de groeiende groep van 65-plussers die hun huis met tuin ruilen voor een flat met handgrepen in de douche, een oproepsysteem om hulp in te roepen en 24u/24u, 7 dagen op 7 medische bijstand. Een must voor je oude dag en een ideale investering voor je spaargeld! De erkenningsvoorwaarden en specifieke bepalingen voor de club van serviceflats leiden er echter toe dat de dagprijs (jawel) zo hoog oploopt dat het nogal tegenvalt met de belangstelling van huurders. Niet weinig serviceflats en assistentiewoningen staan dan ook leeg. Veertig procent van de gecontroleerde voorzieningen blijkt slechts voor de helft of minder bewoond. Voor het Nieuwsblad was dit de aanleiding om potentiële investeerders te wijzen op het gevaar.

Wij van Spaarvarkens.be horen onfortuinlijke investeerders al lang klagen over hun foute inschatting van de markt voor serviceflats en assistentiewoningen. De verwachte rendementen zijn torenhoog, maar in de praktijk stelt het uiteindelijke rendement vaak teleur door leegstand. Een degradatie van een serviceflat tot een gewone flat (lees: ‘luxeflat’) biedt een oplossing, maar dan valt het rendement op het geïnvesteerde bedrag uiteindelijk flink tegen.

Bedrieglijke reclame

Wie logisch redeneert zou denken dat de verzadiging op de markt van serviceflats en assistentiewoningen leidt tot een daling van het aanbod. Maar de logica is in deze ver zoek. Als reactie op de kwakkelende markt hebben de aanbieders van de flats gewoon hun inspanningen opgevoerd om hun koopwaar toch nog aan de man te brengen. Dat blijkt ook uit een advertentie die onlangs op onze tafel belandde. Begin juni werd een wel erg eigenaardige en originele grafiek getoond bij een advertentie in een vastgoedspecial van een Vlaamse krant. Geloof je dat ik bijna ‘kwaliteitskrant’ schreef? Uit de grafiek moet blijken dat wie geld in aandelen stopt goed gek is. Wie daarentegen investeert in een assistentiewoning of serviceflat, die doet gouden zaken. Onzin, natuurlijk. Dit soort van advertenties valt in de categorie ‘bedrieglijke reclame’.

Is de jury onbekwaam?

De beurswaakhond (FSMA) is niet bevoegd in deze materie en dus contacteerden we de JEP, de Jury voor Eerlijke Praktijken inzake reclame, het zelfregulerende orgaan van de Belgische reclamesector. Die zou dit varkentje wel even wassen, toch? Dat blijkt tegen te vallen! Volgens de Jury is dit soort van grafieken bij advertenties geen probleem. De data van de beurs (de steile val, op de grafiek lijken we zelfs het nulpunt te benaderen) werd genomen van midden-februari tot midden-maart. Of dit wel correct is voor een publicatie in juni, op een moment dat de beurs al fors hoger stond, na een indrukwekkende klim van ruim twee maanden? Jawel, “want in de sector vraagt men immers dat je je materiaal tijdig aanlevert”.

Is dat zo? Dan redeneren we even verder. Stel dat je als adverteerder na een overwinning van onze voetballers een paginagrote advertentie wil betalen met “Proficiat, Rode Duivels!”, dien je die dan ook maanden op voorhand aan te maken en te leveren? Bizar. Of onwaar.

Wees waakzaam

De boodschap is duidelijk. De beurs is er niet voor u. Een serviceflat of assistentiewoning, daarentegen… Maar ook aan die cijfers twijfelen we dus. Zijn de inkomsten uit assistentiewoningen stabiel? Ja, als er geen leegstand is en als alle huurders betalen. Maar dan is de grafiek nog niet correct. Over de tijdspanne van de grafiek (een maand) hoort de lijn op de grafiek een rechte te zijn. In de plaats daarvan zien we een lijntje met weliswaar minieme schommelingen. Onzin! Maar dus niet volgens de JEP, die vindt dat deze grafiek de consument niet misleidt.

U kan dus maar beter op uw hoede zijn als u aanbiedingen krijgt om te investeren in assistentiewoningen en serviceflats. Dergelijke investeringen worden veel te vaak voorgesteld als een quasi risicoloze investering. Dat is niet waar. Ga er ook niet van uit dat er een toezichthouder is, of een zelfregulerend orgaan dat waakt over een investeringsvoorstel van vele honderdduizenden euro’s. Het blijkt een markt waar heel veel kan en mag.

Conclusie

• Er is veel leegstand bij serviceflats en assistentiewoningen.
• Toch blijven er op de markt nieuwe serviceflats en assistentiewoningen bijkomen.
• Advertenties gaan ver in het aanprijzen van zogenaamde veilige investeringen.
• De reclamemarkt blijkt in de praktijk nauwelijks gereguleerd.
• Geloof de adverteerders niet. Wees altijd kritisch!