Een tweede verblijf aan zee?

Eens men gesetteld is en de spaarvarkentjes beginnen te knorren, lonkt voor velen een tweede verblijf. Meer dan 100.000 landgenoten kozen voor een tweede verblijf aan onze kust. Tijd om even in te zoomen op dit segment van de vastgoedmarkt.

In tegenstelling tot zuiderse oorden, bevindt onze kust zich op een relatief korte afstand van de woonplaats van de meeste landgenoten, doorgaans binnen een uur rijden. Binnen ons klimaat heeft de zee een milderend effect op de temperatuur, met meer zonuren dan elders in het land. Uitgestrekte zandstranden zijn ook niet overal te vinden. 

Vandaag de dag domineren appartementen het landschap van tweede verblijven aan de kust. Vakantiechalets, studio’s (zonder aparte slaapkamer), huizen en villa’s zijn eerder zeldzaam. Voor die twee laatste tekenen uiteraard de vaste inwoners present. Het is belangrijk op te merken dat een appartement met eenzelfde aantal slaapkamers aan de kust vaak kleiner is dan zijn tegenhanger in het binnenland, aangezien deze vaak dienen als vakantieverblijf. De maatstaf voor waarde is dus niet zozeer het aantal slaapkamers, maar nog meer gerelateerd aan het aantal vierkante meter dan elders.

Naast de omvang van het verblijf, wordt de prijs sterk beïnvloed door de nabijheid tot de zee. In recente jaren is het prijsverschil tussen accommodaties aan de zeedijk en andere aantrekkelijke locaties afgenomen. Tegenwoordig hecht men meer belang aan bezonning in de leefruimte en op het terras en onze kustlijn is georiënteerd naar het Noordwesten. Bovendien staan aan de zeedijk doorgaans de oudere appartementen.

Hoeveel investeren?

Ik neem u even mee langs de Westkust, dat is tussen de IJzer en de Franse grens. Voorheen ‘de verwoeste gewesten’ genaamd ten gevolge van WOI. De stad Nieuwpoort werd toen helemaal heropgebouwd.

Geen enkele van deze dorpen heeft een station. Men treint naar Oostende, Veurne of Adinkerke en gaat verder met de kusttram. Dat heeft zijn voor- en nadelen.

Zowel in Nieuwpoort als Koksijde zijn er vakantieparken, iets verder van de zee gelegen, die individuele stukjes grond bieden waarop een mobiele woning of Chalet staat. Dat begint al aan prijzen van minder dan 100.000 euro. 

Nieuwpoort en Oostduinkerke zijn al enkele jaren ‘uitverkocht’. Er staat erg weinig te koop en wat te koop komt, is snel verkocht. Het vakantiegedeelte van Nieuwpoort beslaat slechts uit drie straten parallel met de zeedijk. Er staan nu enkel nog appartementen. Daarachter liggen de villawijk en duinen. Langsheen de IJzer werden eveneens appartementen gebouwd tot aan de historische stad Nieuwpoort. Bijzonder daarin is de ontwikkeling ‘Storm Harbour’, geïnspireerd op de Hamptons met uitzicht op de jacht- en vissershaven. De jachthaven van Nieuwpoort is overigens de grootste van Noord-Europa. Startprijs voor appartementen in Nieuwpoort is € 4.000 per m², € 5.000 voor het eerste kwartiel. Op de zeedijk liggen de prijzen hoger. De SIMLI-wijk (Société Immobilière et Mobilière du Littoral) is een echte villawijk, waarvoor men minstens een miljoen moet neertellen. 

Oostduinkerke en Sint-Idesbald zijn een stuk rustiger. Ondanks hun kleinschaligheid bieden ze hoogstaande voorzieningen. In Oostduinkerke liggen de prijzen op dezelfde lijn als Nieuwpoort. De meest gegeerde appartementen en villa’s bevinden zich links en rechts van Oostduinkerke-Bad en op Groenendijk. Deze palen onmiddellijk aan de duinrestanten die tot aan zee reiken. Vele appartementen hier zijn de grootte van een villa en bieden zeezicht en minder onderhoudsbeslommeringen. Hier liggen de prijzen het hoogst van de Westkust. In Oostduinkerke, Koksijde en Sint-Idesbald staan vele open bebouwingen, waar de prijzen starten vanaf € 500.000. Voor een villa zal men toch weer op 7 cijfers moeten rekenen.

In Koksijde kan men nog steeds een appartement kopen aan minder dan € 3.000 per m². Op de zeedijk zelfs nog voor € 4.500 per m². Het gaat dan meestal om oudere appartementen. Op zich is dat geen probleem, gezien de kost van een renovatie het prijsverschil tussen oud en nieuw niet verantwoordt. Een terras kan men echter niet bijmaken, evenmin een garage als er geen is. Nieuwere appartementen zijn ook zowel thermisch als akoestisch beter geïsoleerd. De vraag is in hoeverre dat doorweegt voor een tweede verblijf dat voornamelijk in de zomer gebruikt wordt?

De Panne is erg veelzijdig. Een eerste bouwperiode was de Dumontwijk, cottages uit de Belle Epoque, vervolgens werd nogal wat ontwikkeld in de art-decoperiode. Miami promoot haar art-decoarchitectuur sterk als een toeristische attractie. In de Panne gaan ze versneld tegen de vlakte. De Panne heeft de laatste ontwikkeling van duinen aan onze kust gekend, met name in de jaren 70-80. Tekenend voor wat men in die tijd over ideale kustontwikkeling dacht. Geen ‘Atlantikwall’ hier, maar hoge gebouwen, in open bouw met ‘groen’ errond, brede straten enz. Ook enkele villa’s en heuse vissersdorpen. Zeer uitgestrekt, ver lopen, zeker met een rollator om een winkel of eetgelegenheid te bereiken.

In De Panne zijn echt nog koopjes te doen. Er worden appartementen te koop aangeboden aan prijzen vanaf € 2.000 per m². Ik vond er zelfs een halfopen cottage in de onvolprezen Dumontwjjk aan € 360.000. Ook hier dient het gezegd dat de betere appartementen met alles erop en eraan duurder zijn.

Deze bloemlezing over alleen maar de Westkust om de diversiteit van onze ‘saaie’ kust wat aan te tonen. Gemiddelde prijzen zijn, zoals hier aangegeven, volstrekt onzinnig voor de kust, zelfs voor een dorp. De Panne biedt mijns inziens de beste opportuniteiten voor wie de handen uit de mouwen wil steken en voor een redelijke prijs gesteld wil zijn.

Een rendabele investering?

Zoals voor elke eigendom gelden hier de onderhoudskosten en de onroerende voorheffing. Bijkomend voor een tweede verblijf dient u ook nog het geïndexeerde KI x 1.4 in uw personenbelasting als inkomen aan te geven. Verder is er nog de belasting op tweede verblijven. Daarnaast zijn er nog vele verborgen belastingen, zoals de forfaits voor de nutsvoorzieningen, huisvuil, die u dan twee keer betaalt: thuis en daar. Reken tezamen voor een klassiek appartement op € 4.000 belastingen per jaar.

Sommigen rekenen ook op enige huurinkomsten, maar verhuren lukt de facto enkel in de schoolvakanties en gebeurlijk ook lange weekends in maanden als mei, juni en september. Er is voldoende aanbod, dus je kan nooit rekenen op een volledige bezetting. Vele eigenaars verhuren 1 à 2 maanden, ‘om de kosten te dekken’. Hoofdbedoeling is immers zelf genieten van het tweede verblijf.

Behoudens plezier, zal alle geldelijk gewin dus moeten komen uit de meerwaarde. Laat ons daarover kort zijn: die is, zoals overal gelijk aan de inflatie, verminderd met de sleet. Voor het grondaandeel speelt enkel de inflatie en gebeurlijk de appreciatie. Nominaal lijk je te winnen, reëel verandert weinig aan de waarde. Het uitgangspunt moet zijn dat je een tweede verblijf hebt je omdat je dat leuk vindt, niet om eraan te verdienen.

Lees hier het vorige artikel van Christian Floru: Is wonen onbetaalbaar geworden?