Bespaar op erfbelasting met de gesplitste aankoop van vastgoed

71,1 procent van de Belgen heeft een baksteen in de mag. Ze wonen in een woning waarvan zij zelf – of een gezinslid – eigenaar zijn. Indien een gezin kinderloos is of één kind heeft en de eigen woning een hoge marktwaarde heeft of als er sprake is van meerdere eigendommen, dan kan de erfbelasting sterk oplopen. In die gevallen is het nuttig om de mogelijkheden van een gesplitste aankoop te bekijken.

Wat is een gesplitste aankoop?

Wie vastgoed koopt, doet dat doorgaans in volle eigendom. Dit houdt in dat u als eigenaar vrij over het vastgoed kan beschikken door erin te wonen of te verhuren. Een andere techniek om vastgoed te verwerven is via de gesplitste aankoop. Hierbij zullen het kind of de kinderen doorgaans de blote eigendom kopen en de ouders het vruchtgebruik. De eigendom wordt dus als het ware opgedeeld in twee delen.

Het vruchtgebruik houdt in dat de ouders het genot van de woning hebben. Ze mogen er zelf in wonen of er de huurinkomsten van opstrijken. De blote eigenaar bezit daarentegen de eigendom over de constructie, maar beschikt niet over een genotsrecht. Zodra de ouders (vruchtgebruikers) komen te overlijden zullen de kinderen (blote eigenaars) automatisch het vastgoed in volle eigendom verwerven zonder hierop erfbelasting verschuldigd te zijn. Het vruchtgebruik dooft dus uit bij overlijden van de vruchtgebruikers.

De gezamenlijke aankoop van vastgoed is tevens populair bij grootouders en hun kleinkinderen, of bij kinderloze nonkels en tantes en hun neven en nichten. Die laatste twee riskeren anders onderworpen te zijn aan een hoog tarief in de erfbelasting dat snel kan oplopen tot 55%.

In dit artikel wordt enkel de gesplitste aankoop door particulieren behandeld in België. De inhoud van dit artikel is dus niet van toepassing wanneer de gesplitste aankoop via een vennootschap gebeurt.

De financiering van een gesplitste aankoop

Zoals eerder aangehaald kopen de kinderen de blote eigendom en de ouders het vruchtgebruik bij een gesplitste aankoop.

Om later problemen te vermijden met de fiscus is het belangrijk dat er geen sprake is van ‘bedekte bevoordeling’. Dit houdt in dat de ouders bij de gesplitste aankoop de hele koopprijs betalen (dus ook de prijs voor de blote eigendom van de kinderen). Indien dit het geval is, en de kopers niet over tegenbewijs beschikken, zal de fiscus alsnog erfbelasting aanrekenen op het onroerend goed.

Er kunnen doorgaans twee situaties geïdentificeerd worden.

Situatie 1: De kinderen hebben zelf voldoende middelen voor de aankoop

Wanneer de kinderen zelf de aankoop van hun blote eigendom financieren is er geen vuiltje aan de lucht. Vooraleer er sprake is van van bedekte bevoordeling moeten de ouders immers zowel het vruchtgebruik als de blote eigendom betalen. Wel is het aan te raden om de rekeninguittreksels van de transactie bij te houden. De rekeninguittreksels bewijzen immers dat de aankoopsom van de blote eigendom afgaat van de rekening van de kinderen én niet van de ouders. Het bewijs hiervan moet geleverd worden op het moment van overlijden van de ouders/vruchtgebruikers.

Situatie 2: De ouders schenken het bedrag dat de kinderen nodig hebben voor de aankoop

Met de huidige hoge woonprijzen en hogere rentes is het niet simpel voor starters om een eigen woning te kopen. Het kan dan ook niet verbazen dat weinig jonge werknemers voldoende middelen hebben om de aankoop van hun eerste woning te financieren. Daarom is het handig dat bij een gesplitste aankoop de ouders de aankoopsom voor de blote eigendom mogen schenken aan de kinderen.

Die schenking kan gebeuren op twee manieren:

• via een notariële akte, waarop schenkbelasting verschuldigd is (maar het risico op erfbelasting vermeden wordt).
• via een niet-geregistreerde bankgift, waarop geen schenkbelasting verschuldigd is.

Bij een schenking via notariële akte komen meer kosten kijken. Zo bent u dan verplicht om schenkbelasting van 3%  te betalen die van toepassing is bij een schenking tussen ouders en kinderen. Uiteraard dient u ook de notaris te vergoeden. De schenkingsakte dient als bewijs. Wanneer een ouder komt te overlijden, zelfs binnen de drie jaar na de schenking, zullen deze schenkingsrechten buiten de nalatenschap vallen. U bent met andere woorden geen erfbelasting verschuldigd. De regel is immers dat het betalen van schenkingsrechten u ontheft van het betalen van erfbelasting.

U kan ook een schenking van geld doen via een bankgift. Hierbij schrijft de ouder het geld simpelweg over naar de rekening van de kinderen. U kan de overschrijving als bewijs bewaren. Hiervoor is de tussenkomst van de notaris en het betalen van schenkbelasting niet vereist. Het is dus een stuk goedkoper. Toch zit hier een addertje onder het gras: om korte metten te maken met de fiscus moet u drie jaar blijven leven.  Sterft de schenker binnen de drie jaar na de schenking, dan wordt de waarde van de schenking als erfenis beschouwd worden. Met andere woorden: u betaalt dan erfbelasting op de schenking. Helaas liggen de tarieven van de successierechten hoger dan de schenkingsrechten en dus loopt u het risico om meer te betalen.

Bewijzen voor de fiscus

Gesplitste aankopen ontsnappen niet aan de argusogen van de fiscus. Naast het tegenbewijs dat de blote eigenaars (kinderen) moeten aanleveren bij het overlijden van de vruchtgebruikers (ouders) zijn er nog twee andere aandachtspunten:

Verdeelsleutel tussen vruchtgebruik en blote eigendom

Alhoewel u zelf de verdeelsleutel mag bepalen tussen het vruchtgebruik en de blote eigendom, moet die wel redelijk zijn. Het kan niet de bedoeling zijn dat de kinderen voor een eigendom van 400.000 euro amper 5 euro zouden betalen voor de blote eigendom en de ouders 399.995 euro neertellen voor het vruchtgebruik.

Voor de correcte waardering van de verdeling tussen vruchtgebruik en blote eigendom kan u terecht bij uw notaris. Wil u graag een praktisch voorbeeld? Lees dan dit artikel: Schenken is niet altijd voordeliger dan erven – Spaarvarkens.be

Het tijdstip van de schenking

Indien u woonachtig bent in het Vlaamse Gewest bent u verplicht om de schenking van het volledige aankoopbedrag te doen vóór het verlijden van de aankoopakte.

De Vlaamse Belastingdienst verplicht kopers dus niet dat dit vóór de ondertekening van het compromis gebeurt zoals in de andere gewesten. Al kan het nooit kwaad om de schenking al te laten plaatsvinden voor de ondertekening van het compromis. De tekst met het advies van de Vlaamse Belastingdienst is immers voor interpretatie vatbaar.