Contract ondertekenen spaarvarkens.beNu de vastgoedmarkt opnieuw open is, is de Belg weer voorzichtig aan het zoeken naar zijn droomhuis. Doorgaans moet de toekomstige koper dan geld lenen bij de bank en wordt er eerst een hypotheeksimulatie gemaakt. John Romain, oprichter en directeur van Immotheker Finotheker, geeft 5 tips bij het kiezen van de juiste woonlening.

1. Kijk bij de hypotheeksimulatie ook naar je toekomstige uitgaven

Hoeveel kan ik lenen? Deze vraag komt vaak terug bij het afsluiten van een hypothecaire lening. Om dit te weten te komen, zijn niet alleen je werkstabiliteit en het netto-inkomen belangrijk, maar ook je huidige en toekomstige uitgaven. “De meeste klanten hebben geen kinderen wanneer ze hier komen of beginnen hier pas later aan”, zegt John Romain tijdens het interview.

“Het is dan ook begrijpelijk dat men de kinderen vergeet mee te nemen in de planning. Maar men moet wel rekenen dat een kind over de lange termijn op zichzelf een huis kost” aldus Romain. “Het is daarom zeer belangrijk om bij de hypotheeksimulatie te kijken naar je toekomstige kosten. Deze lijken soms ver weg, maar zijn toch dichterbij dan je denkt.”

Denk hierbij bijvoorbeeld aan de kosten die gepaard gaan met een huis. “Wanneer je eigenaar bent, valt je huur weg. Er komen echter andere kosten voor in de plaats, zoals onderhoud, herstellingen, meerkosten voor energie en de maandelijkse afbetaling van de hypotheek. Na het aangaan van je lening zou je ook nog moeten kunnen sparen. De toezichthouder van de banken, de Nationale Bank van België (NBB), wil immers dat je niet te veel leent. In de praktijk heeft dat tot gevolg dat mensen vaak al hun spaargeld besteden aan de bouw of aankoop van hun woning. De NBB stelt namelijk dat als je voor het eerst een woning aankoopt, je nog maximaal 90% van het aankoopbedrag van de woning mag lenen. De procentuele verhouding tussen de waarde van de woning en het geleende bedrag noemt men de quotiteit. Bedraagt die 90% of minder, dan kan je genieten van een relatief lage rente op je hypotheeklening. Leen je meer? Dan moet je – voor zover je nog een lening krijgt – rekenen op een fors hogere rente”, aldus Romain.

2. Durf de looptijd van je lening te verlengen

Een veelgemaakte fout bij hypothecaire kredieten is dat de Belg zichzelf te veel druk oplegt door de maandelijkse aflossing te zwaar te maken. “Wanneer je op 25 jaar leent in plaats van 20 jaar, ga je natuurlijk meer rente betalen. Maar dat mag je niet tegenhouden om voor een lagere maandelijkse aflossing te kiezen”, aldus Romain. “De leningen met een vaste of variabele rentevoet staan immers historisch laag.”

“Als je bijvoorbeeld kunt kiezen om 1,50 procent vaste rente te betalen op 15 jaar of 1,75 procent op 20 jaar,  pak dan alsjeblieft die op 20 jaar en betaal de extra rente als je met de maandelijkse last op 15 jaar financieel te krap zit”, aldus Romain. “Je kan immers de kans op een (tijdelijke) tegenslag niet onderschatten zoals het verliezen van je job of andere pech. Met te hoge maandelijkse afbetalingen ben je dan volledig afhankelijk van je bank. Of zoals ik het noem, een slaaf van het systeem.”

3. Staar je bij je hypotheeksimulatie niet blind op de rente van je woonlening

“De intrestvoeten van een lening zijn uiteraard belangrijk, maar vergeet niet om ook te kijken naar de kostprijs van de andere producten”, aldus de financieel planner.

“Een bankier is een ondernemer en dat kan je redelijk letterlijk nemen. Hij neemt iets van onder om het van boven terug te geven”, grapt de planner. “Hoe meer producten je afneemt, hoe goedkoper de rente wordt. Koop je alle producten bij één bank, dan bekom je op je woonlening allicht de laagste rente. Maar in totaal heb je waarschijnlijk niet de beste deal gemaakt. De vraag is in welke mate je je financiële vrijheid verliest.”

Wil je van bank of verzekeraar veranderen tijdens de looptijd van de lening? Dan dreig je de rentekortingen te verliezen omdat je de nevenproducten die je moest afnemen om deze korting te krijgen voortaan bij een andere bank of verzekeraar neemt. Denk hierbij aan de brandverzekering en de schuldsaldoverzekering.

Vergeet de nevenproducten niet bij je hypotheeksimulatie

Het verschil in rente is het vaak niet waard om je vrijheid op te geven. “Stel dat je een vaste rentevoet op een 25-jarige woonlening hebt van 1,44% bij bank A en bank B rekent je 1,66% aan. Bij bank A neem je naast je woonkrediet ook al je nevenproducten. Bij bank B neem je alleen je woonkrediet. Over de hele looptijd zal de eerste bank je dan 6.379 euro laten besparen op het vlak van rente op je woonkrediet” aldus Romain.

Wat veel mensen echter niet weten, is dat de verschillen bij de nevenproducten zoals de schuldsaldoverzekering zeer zwaar kunnen oplopen. “Stel dat we als twee dertigjarigen een schuldsaldoverzekering nemen met ieder een dekking van 200.000 euro. Dan is er een verschil van 15.000 euro tussen de goedkoopste en de duurste schuldsaldoverzekering” aldus de financieel planner. En dan kijken we nog niet naar de kost van de andere producten zoals de brandverzekering. Ook kan de bankier je verleiden om bij hem te beginnen met pensioensparen of beleggen in ruil voor een korting op je lening. De verleiding is groot, maar je moet nagaan wat je best doet.

“Verdeel je producten over verschillende financiële instellingen en heers. Het is de beste garantie om onafhankelijk te zijn van de bank”, aldus de oprichter van Immotheker.

Vergeet ook niet om de gratis verzekering gewaarborgd wonen van de Vlaamse overheid aan te vragen. Deze is zeer interessant voor velen.

4. Een brandverzekering is nuttig, maar niet voor iedereen

Een brandverzekering is voor eigenaars wettelijk niet verplicht, maar is dikwijls wel verplicht om een lening te verkrijgen. Het is zeker een must om jezelf financieel te beschermen tegen potentieel grote schade. Echter: statistisch bekeken is de kans zeer klein dat je ooit met een groot schadegeval in aanraking zal komen. “Op basis van eigen onderzoek bij onze klanten, hebben we berekend hoe groot de kans is dat iemand ooit met een schadegeval geconfronteerd zal worden”, aldus Romain. “De media berichten vaak over woningbranden, maar in realiteit is dit percentage zeer miniem. In ruim 75% van de schadegevallen bedraagt de schade minder dan 1.781 euro”, aldus Romain.

Kan je de kosten van een kleiner schadegeval makkelijk dragen? Dan kan het interessant zijn om je brandverzekering hierop af te stemmen. De hypotheeksimulatie toont dat je over de volledige looptijd van je krediet hiermee wel duizenden euro’s kan besparen. Indien je financieel zelfredzaam bent, kan je voor jezelf berekenen of dit geld de statistische kans op ongeluk waard is.

5. Leen maximaal 90 procent van je quotiteit

Als je kijkt naar de hypotheekmarkt op zich, zien we dat de markt dit jaar veel inactiever is dan vorig jaar. “Over de eerste 3 maanden van 2020 zaten we ongeveer met 17 procent minder hypotheekaanvragen (voor aankopen op de secundaire markt + nieuwbouw + aankopen en verbouwingen), dan tijdens dezelfde periode vorig jaar. Het is pas op 18 maart dat we in lockdown gingen, waarbij de totale aanvragen voor de hiervoor vermelde doelen, in april en mei met 42 procent lager lagen.”

De voornaamste reden dat er de eerste maanden een terugval was, komt door de nieuwe regelgeving van de Nationale Bank van België (NBB). Hierdoor moeten banken leningen met een quotiteit van boven de 90 procent bestraffen. Beschik je over minder eigen middelen dan 10% van de waarde van de woning plus de registratierechten en notariskosten voor de aankoop en de lening? Dan zit je in deze categorie. “17 procent van onze aanvragen zit in deze situatie omdat men niet voldoende eigen middelen heeft”.

De gevolgen daarvan zijn groot als je kijkt naar de rentevoeten. “Zo verlangt de NBB van de kredietverstrekkers dat slechts 35 procent van de afgesloten hypotheken een quotiteit mogen hebben boven de 90 procent. Echter, vorig jaar werd de helft van de hypotheken afgesloten met een quotiteit hoger dan 90 procent”, aldus Romain. “Om dit tegen te gaan, hebben de banken o.a. de tarieven voor deze groep verhoogd, waarbij de hypotheeksimulatie uitwijst dat de rentetoeslag 0,8% tot 1,65% bedraagt. Dit raakt vooral alleenstaanden en jongeren die geld lenen, waarbij de jongeren hierdoor weer vaak steun van de ouders nodig hebben.”

Samenvatting:

  • Becijfer je toekomstige uitgaven bij de keuze van een hypotheek.
  • Een langere looptijd nemen kan zorgen voor meer gemoedsrust.
  • Hou rekening met de kosten van je nevenproducten.
  • Leen niet meer dan 90 procent van het totale aankoopbedrag, kosten inbegrepen.

Dit artikel verscheen ook op www.bankshopper.be.