Welke plannen hebben de politieke partijen met ons vastgoed? 

Christian Floru las de programma’s en doet verslag.

Vastgoed is enorm belangrijk voor de financiën van de Vlaming en de Belg. Een meerderheid woont in een eigen woning. Voor velen is vastgoed ook een appeltje voor de dorst of verhuurt. Ook voor wie huurt is het beleid belangrijk, want elke wijziging kan een belangrijke impact hebben op het aanbod en de huurprijzen. 

Wat zeggen de verkiezingsprogramma’s van de Vlaamse en Belgische politieke partijen over vastgoed? Het ene programma telt 500 pagina’s, in het andere is fiscaliteit of wonen duidelijk niet de essentie. Bij deze poging doe ik zeker aan sommige interessante voorstellen tekort, daarom geef ik hieronder de links naar de partijprogramma’s. Drie partijprogramma’s zie ik als een alternatief voor de zoveelste ‘Scream’ film met Halloween. Het is vaak geen vrolijke lectuur. Bij de Franstalige partijen is nog meer keuze. Voor een ‘Feel good’ moet je bij de MR zijn.

PVDA

Verlagen registratierechten voor aankoop eerste huis.

Globaliseren van alle inkomsten en de tarieven verhogen, behalve voor de laagste inkomens.

Verhogen van de erfrechten, bijkomende vermogensbelasting tot 3%.

Dit programma bevat een reeks maatregelen om de private huurmarkt op te doeken: een voorkooprecht door huurders, de mogelijkheid van een zelfbewoningsplicht, een bovengrens voor huurprijzen, verlagen van de huurwaarborg, conformiteitsattesten verplichten met regelmatige controles. Projectontwikkelaars moeten 1/3 betaalbare en 1/3 sociale woningen voorzien en worden onteigend na drie jaar leegstand. Nieuwbouw wordt door de overheid georganiseerd, met recht van voorkoop. De vraag is, met welk geld? De staat betaalt geen BTW, registratierechten, onroerende voorheffing of erfrechten aan zichzelf, staatseigendom werkt als de dode hand.

VOORUIT

Afschaffen van de registratierechten van een eerste woning tot 250.000 euro, daarboven en daarnaast worden ze progressief tot 21%.

Globaliseren van alle inkomsten, ook ‘meerwaarden’, en de tarieven verhogen, behalve voor de laagste inkomens.

Verhogen van de erfrechten door globalisatie van zowel het roerend als onroerend gedeelte met alle schenkingen ooit en afschaffen van alle vrijstellingen en gunstregimes. Er wordt wel een vrijstelling voorzien van 250.000 euro voor alle erfenissen en schenkingen die men ooit zou krijgen samen. Anderzijds voorziet Vooruit geen bijkomende vermogensbelasting.

Dit programma bevat net als bij PVDA een reeks maatregelen om de private huurmarkt deels op te doeken: de mogelijkheid van zelfbewoningsplicht, een bovengrens voor huurprijzen, verlagen van de huurwaarborg, verbieden van indexering voor bepaalde woningen, richthuurprijzen, conformiteitsattesten verplichten met regelmatige controles. Uitvoerig pleidooi voor meer sociale woningen.

GROEN

Globaliseren van alle inkomsten, ook ‘meerwaarden’, en de tarieven verlagen voor de laagste inkomens.

Verhogen van de erfrechten door afschaffen van ‘ontsnappingsroutes’. Bijkomende progressieve vermogensbelasting. 

Verbieden van indexering voor bepaalde woningen, richthuurprijzen,

Verbieden van indexering voor bepaalde woningen, richthuurprijzen. Groen communiceert haar ideeën beter bij de ‘doelstellingen’. Wanneer het concreet wordt verschillen ze niet zoveel van de twee voorgaande partijen. Daar komen nog een aantal dingen bij zoals: 30% van Vlaanderen wordt beschermde natuur, ‘zoals Europees afgesproken’, plezierjacht afschaffen, vrijkomende boerderijen niet laten gebruiken voor andere dingen dan landbouw, commercialisering van ouderenzorg stoppen (Quid verhuur zorgvastgoed?), isolatie-offensief door de overheid per wijk. De prijzen van de gronden mogen door de betonstop en verdichting niet stijgen. “De betonstop rechtvaardig en uitvoerbaar maken. We zorgen voor een eerlijke vergoeding wanneer de bestemming van grond verandert, waarbij niet langer 2% van de Vlamingen miljarden euro zal krijgen en alle anderen deze factuur betalen.” Hier staat verbloemd dat eigenaars van gedesaffecteerde gronden niet adequaat vergoed moeten worden. Ook hier vinden we een pleidooi voor meer sociale woningen en erfpachtsystemen.

CD&V

Geen globalisatie van alle inkomens, maar afzonderlijke belasting, dus grotendeels gelijk aan het huidige systeem. Wel belasten van meerwaarden, aan een lager tarief. Forfait kosten op werkelijke huur. Forfait kan verhoogd worden, indien werkelijke kosten hoger zijn.

Erfrechten worden niet langer sluipend verhoogd, want er komt indexering van de schalen. Geen bijkomende vermogensbelastingen.

De CD&V begrijpt dat het aanbod van woningen moet vergroten en de private verhuurder een partner is. Zij begrijpen ook dat het huidige EPC niet voldoende robuust is om hierop beleidsmaatregelen te enten. Het is ook de enige partij die veel aandacht besteedt aan erfgoed.

We vinden hier de typische CD&V die ja en neen tegelijk zegt: ‘Om een betaalbaar aanbod van studentenkoten te creëren, willen we bekijken hoe de verhuur van een beperkt aantal kamers in een woning vergunningsvrij kan worden gemaakt, mits meldingsplicht en het voldoen aan bepaalde kwaliteit en veiligheidseisen.’ Wat is het nu, dereguleren of reguleren?

Open VLD

Afschaffen registratierechten op eerste woning.

Open VLD is voor een verlaging van belastingen op arbeid en vermeldt niet voor een fiscale hervorming te zijn. Over meerwaardebelasting, vermogensbelasting, hogere belasting op huren, globalisatie van inkomsten en dergelijke wordt niets gezegd, maar de Open-VLD heeft er zich altijd tegen gekant. De rechten van de belastingplichtige worden versterkt. We vinden verder allerlei voorstellen om de uitgavengroei te beperken.

Erfrechten worden niet langer sluipend verhoogd door indexering van de schalen. Geen bijkomende vermogensbelastingen.

De VLD begrijpt dat het aanbod van woningen moet vergroten en de private verhuurder een partner is. Het aanbod kan enkel stijgen als we regels versoepelen. Bij de VLD vinden we vele concrete voorstellen om vergunningen sneller en efficiënter te maken, of gewoon af te schaffen.

NVA

Verlagen registratierechten voor eerste woning naar 1%. Verlagen onroerende voorheffing.

Verlagen erfrechten.

De NVA schrijft verder dat ze voor een fiscale hervorming zijn, waarbij belasting op arbeid naar beneden gaat. Over meerwaardebelasting, vermogensbelasting, hogere belasting op huren, globalisatie van inkomsten en dergelijke wordt niets gezegd. Wel hebben ze een uitvoerig programma met besparingsmaatregelen en willen ze de ‘wapengelijkheid’ tussen belastingplichtige en fiscus herstellen.

Ook de NVA zegt tegelijk ja en neen: als voorstander van deregulering willen ze het EPC-labelbeleid herbekijken alsook de renovatieplicht. Anderzijds het conformiteitsattest versterken en strenger optreden tegen ‘krot’verhuur.

VLAAMS BELANG

Verlagen van registratierechten eerste woning.

Het Vlaams Belang is voor een verlaging van belastingen op arbeid en schrijft niet dat ze voor een fiscale hervorming is. Over meerwaardebelasting, vermogensbelasting, hogere belasting op huren, globalisatie van inkomsten en dergelijke wordt niets gezegd. Alle heil moet komen van het stoppen van de transfers, die 7 miljard zouden bedragen. (Het begrotingstekort van België bedraagt 30 miljard)

Het Vlaams Belang is voor vereenvoudiging van de vergunningsprocedures, tegen de renovatieplicht, voor uitbreiding van het conformiteitsattest met inspecties.

PS

Magnette is de meest eerlijke politicus inzake de fiscale hervorming: “met 10 miljard extra belastingen kunnen we veel doen” (DS 24.09.2022). Maar in geen enkel voorstel heb ik iets kunnen vinden om oneerlijke belastingen te doen verdwijnen. Ze worden ingewikkelder, niet eenvoudiger: een boekhouding gaan voeren voor de meerwaarden bij aandelen of huren bijvoorbeeld. Wanneer we de programma’s lezen valt telkens de nuance voor verlaging van de inkomstenbelasting op: de laagste inkomsten, al dan niet uit arbeid. Die gaan voorbij aan het ‘detail’ dat de helft van onze landgenoten helemaal geen inkomstenbelasting betaalt. 

Commentaar

Ik heb hierboven niets gemeld over verschillende grensbedragen die de partijen hanteren voor vermogensbelastingen. Deze belastingen starten vaak op een initieel hoge schijf, die dan nooit geïndexeerd wordt, waardoor iedereen geleidelijk rijk wordt voor de fiscus. 

De hoogste schijf voor erfrechten, 10.000.000 BEF = 250.000 euro, ingevoerd in 1919 werd nooit geïndexeerd. Dat was nog volgens de goudfrank, gelijk aan 20 euro, dus initieel bedoeld voor vermogens boven 200.000.000 euro (!). Voor meerwaardebelastingen geldt een gelijkaardige redenering: wat met geldontwaarding? Wat zijn kosten, in geval van verhuur: voer voor eindeloze discussies. 

Er is een verschil in aangekondigd beleid en effectief beleid. Sinds 2000 klom de loonlijst van de overheden van 1 miljoen naar 1.6 miljoen personen. De primaire overheidsuitgaven stegen van 44% naar 55% van het BBP, een toename met 25%, bovenop inflatie en groei. Ook ten koste van investeringen, in het wegennet bijvoorbeeld. Dat we de hoogste belastingen ter wereld hebben, hoeft dus niemand te verwonderen.

Hetzelfde geldt voor reguleringsdrang. Algemene wetten om soms denkbeeldige of marginale verstoringen te bestrijden. Wetten gaan een eigen leven leiden, door neveneffecten en zaken waarvoor ze niet bedoeld zijn. Zo is een verkoopakte uitgegroeid van een recto verso, 20 jaar terug naar 25 pagina’s vandaag.

Wil je op de hoogte blijven van de laatste updates en beursnieuws? Schrijf je dan in als clublid. Je krijgt dan toegang tot onze portefeuilles, forum, uitstappen, webinars, meerdere artikels per week en je kan meedoen aan ons wekelijkse actualiteitswebinar waar je live vragen kan stellen over je beleggingen.