COLUMN: De Patrimoniumvennootschap: een vraagteken voor velen

Na vraag vanuit de spaarvarkens community breng ik graag een artikel over patrimoniumvennootschappen. Hierbij zal ik me focussen op de “kleine” patrimoniumvennootschappen. Over bevaks, GVV’s en andere GVBF’en komen zeker later nog eens aan bod.

Wat is een patrimoniumvennootschap?

Een patrimoniumvennootschap kan onder verschillende vormen worden opgericht al dan niet met een afgescheiden vermogen van de privépersoon. Het gaat hier om een bv, nv, cv enzovoort. De activiteit van een vastgoedvennootschap bestaat uitsluitend uit het beheren en verhuren van dat vastgoed. Er is geen minimumvereiste qua aantal units. De inhoud van de vennootschappen varieert van één tot wel honderden units.

Hoe gebeurt de belasting bij vastgoedeigenaars?

Vooraleer we dieper ingaan op de voor-en nadelen van vastgoed aanhouden in een vennootschap is het belangrijk goed te begrijpen hoe het belastingkader eruitziet voor vastgoedinvesteerders.

Om die vraag goed te beantwoorden is het belangrijk om een onderscheid te maken in de verhuur als natuurlijke persoon of als rechtspersoon (lees als vennootschap).

Bij verhuur als natuurlijke persoon, gebeurt het betalen van belasting op twee manieren:

• Het betalen van de onroerende voorheffing die berekend wordt via het KI bij de verhuur aan privépersonen. Bij verhuur voor beroepsdoeleinden zal de verhuurder belast worden op de werkelijke huurinkomsten na een kostenaftrek.
• In de personenbelasting waar het KI bijgeteld wordt met de beroepsinkomsten

Doordat de personenbelasting gebaseerd is op het geïndexeerd KI indien het OG verhuurd wordt aan natuurlijke personen die het onroerend goed niet gebruiken voor hun beroepsactiviteit liggen de geschatte inkomsten en dus de belasting een pak lager. Zo niet, zouden vastgoedinvesteerders een pak méér belasting betalen omdat de fiscus de werkelijke huurinkomsten in rekening brengt en bovendien optelt bij de beroepsinkomsten volgens de progressieve tarieven. Wie onderhevig is aan de hoogste belastingschijf betaalt zich dan blauw. Wie de som van zijn beroepsinkomsten en huurinkomsten op jaarbasis  ziet uitkomen boven 41.360 euro, zal op het deel  hoger dan 41.360 euro 50%
belastingen moeten betalen.

Bovendien kunnen eigenaars van investeringspanden hun interesten aftrekken  van hun belasting en kunnen ze belastingvermindering krijgen voor het langetermijnsparen. De concrete voordelen voor investeringspanden zijn afhankelijk van het moment van aankoop van het pand. Voor 2020 konden ook mensen met een enige eigen woning profiteren van een interestaftrek, ook wel bekend als de woonbonus.

Voorbeeld: Je verhuurt je tweede verblijf aan particulieren voor 650 euro per maand

Het kadastraal inkomen van de woning bedraagt 1150 euro. Het jaarlijkse huurinkomen bedraagt 7800 euro (12 x 650 euro). Bij de inkomsten van onroerende goederen op je belastingaangifte vermeld je enkel het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen (of 1150 euro). Je wordt belast op basis van het geïndexeerd kadastraal inkomen, verhoogd met 40 %. Voor het inkomstenjaar 2022 komt dat neer op 1150 euro x 1,9084 (index) x 1,4 = 3072,52 euro en dus een belasting van 1536,26 euro (maximumschijf van 50 %).

Doorgaans valt de belastingdruk dus relatief goed mee wanneer er sprake is van slechts één investeringspand naast de enige eigen woning en uw jaarlijks bruto-inkomen lager is dan 41.360 euro.

Bij verhuur onder een vennootschap:

• Zijn alle huurinkomsten onderhevig aan een belasting op de werkelijke huurinkomsten na aftrek van kosten ook bij de verhuur aan privépersonen.
• Mogen kosten zoals onroerende voorheffing, brandverzekering, afschrijvingen van het pand en de interesten van hypothecaire lening in mindering gebracht worden
• Belastingsvoet van maximaal 25%

Voorbeeld: Je verhuurt datzelfde tweede verblijf aan particulieren vanuit een patrimoniumvennootschap voor 650 euro per maand.

U betaalt onroerende voorheffing die gebaseerd wordt op het KI. Voor de berekening van de belasting houdt men rekening met de werkelijke huurinkomsten, niet met het geïndexeerde KI. U mag een aantal kosten en ook afschrijvingen in mindering brengen. Op het bedrag na kosten betaalt u vennootschapsbelasting van maximaal 25%.

Voor het pand ontvangt u een huur van 650 euro per maand wat neerkomt op 7800 euro op jaarbasis. U brengt 1200 euro aan kosten en afschrijvingen in mindering waardoor het bedrag voor belasting neerkomt op 6600 euro. Na in mindering brengen van de belasting ten belope van 25% komt u uit op een te betalen belasting van 1650 euro.

Wat zijn de nadelen van een patrimoniumvennootschap?

Een patrimoniumvennootschap heeft een aantal voordelen maar ook enkele nadelen.

• Het belangrijkste nadeel is dat bij inbreng van vastgoed in een vennootschap alle huurinkomsten, ook die aan privépersonen, onderhevig zijn aan belasting op de werkelijke huurinkomsten. Je kan in dit geval dus geen gebruik maken van de berekening van de belasting op basis van het gunstigere regime van het kadastraal inkomen.
• Daarnaast is er nog een belangrijk nadeel van een patrimoniumvennootschap: meerwaardebelasting. Bij de verkoop van vastgoed uit een patrimoniumvennootschap heb je automatisch een meerwaardebelasting. Bij verkoop vanuit de privé is dit enkel het geval als je het onroerend goed minder dan 5 jaar in eigendom hebt.
• Ook bent u bij het inbrengen van residentieel vastgoed als privépersoon in de vennootschap registratierechten verschuldigd. Dat is niet zo bij de inbreng van commercieel vastgoed waar een tarief van 50 euro van toepassing is of wanneer een rechtspersoon het vastgoed inbrengt.

Waarom zou je dan wél een patrimoniumvennootschap oprichten?

Wel, zoals jullie misschien al wel opgevangen hebben zit er opnieuw een fiscale hervorming aan te komen. Momenteel ligt op de plank om ook bij privé-eigendom huurinkomsten te gaan belasten. Er zou een belastingvrije som (voorlopig 6.000 euro) bepaald worden en een forfait van kosten (30%) in mindering gebracht mogen worden. Het momenteel voorgestelde belastingtarief is 25%. Het komt erop neer dat mensen die momenteel één onroerend goed voor verhuur bezitten een zéér beperkte belasting gaan betalen. Voor de mensen die meer bezitten zou deze belastinghervorming wél een aanzienlijke impact kunnen hebben.

Een patrimoniumvennootschap oprichten kan een goede oplossing zijn indien de kosten hoger zijn dan het wettelijke forfait van 30%. Huurinkomsten worden immers belast aan 25% binnen een patrimoniumvennootschap maar alle kosten en afschrijvingen verbonden aan het onroerend goed zijn volledig aftrekbaar. Dit gaat bijvoorbeeld om de jaarlijkse kosten(intresten van je eventuele lening, verzekering, onderhoud…) maar ook de aankoopprijs én zelfs de registratierechten(of eventueel BTW bij nieuwbouw) zijn aftrekbaar.  Deze laatste mag je wel niet in één keer aftrekken maar gespreid over een aantal jaren. Dit verschilt van de regeling bij een KMO-vennootschap waar eenmalige aftrek wel mogelijk is. Bij de meeste patrimoniumvennootschappen is dit 5% van de aankoopprijs per jaar gedurende 20 jaar. Ook eventuele verbouwingen of renovaties die je uitvoert mag je op deze manier in mindering brengen. Dat zorgt ervoor dat de reële belastingdruk in een patrimoniumvennootschap meestal vrij beperkt is.

Daarnaast heeft een patrimoniumvennootschap nog een belangrijk voordeel bij het plannen van je nalatenschap. Als je op een bepaald moment van plan bent om te schenken is het veel voordeliger om de aandelen van een patrimoniumvennootschap te schenken dan om vastgoed te schenken. De schenkingsrechten voor roerende goederen, zoals aandelen, zijn 3% bij een schenking in rechte lijn. Dat ligt anders dan wanneer je onroerende goederen gaat schenken. Dan is het belastingtarief namelijk afhankelijk van de waarde van het vastgoed dat geschonken wordt. Dit kan variëren van 3%(voor de eerste 150.000 euro) tot 27%(vanaf 450.000 euro).Dit is toch geen onbelangrijk voordeel waar men rekening mee dient te houden als men overweegt om vastgoed aan te kopen.

En tot slot is er nog een voordeel bij een eventuele verkoop van je patrimonium. Als je op een bepaalde leeftijd geen zin meer hebt om je vastgoed aan te houden en je wil alles in 1 keer verkopen dan heb je ook de mogelijkheid om de aandelen van je vennootschap te verkopen. De meerwaarde die gerealiseerd wordt is in België (voorlopig nog) vrijgesteld van belastingen als je ze 1 jaar privé in eigendom hebt en wanneer er minstens 10% van de aandelen verkocht worden.

Het zal misschien iets minder evident zijn om een koper voor de volledige vennootschap te vinden maar er zijn genoeg partijen die geïnteresseerd zullen zijn. Ook bij Kwalis hebben we de laatste jaren meermaals patrimoniumvennootschappen overgekocht.

Welk bedrag aan vastgoed is een minimumgrens?

Doorgaans spreekt men van ongeveer 750.000 euro aan vastgoed als drempel om een patrimoniumvennootschap op te richten. Aan de huidige vastgoedprijzen zit je dus met een twee à drietal aan verhuurde entiteiten al aan die drempel.

Uiteraard zijn er een aantal formaliteiten aan verbonden maar een vennootschap oprichten is vandaag de dag zo simpel geworden dat dit geen issue mag zijn. Daarnaast zijn ook de kosten voor dit soort vennootschappen waaronder de boekhoudkosten eerder beperkt.

Wat is de conclusie?

Als er wordt beslist om de belastinghervorming die op tafel ligt door te voeren dan denk ik dat meer en meer mensen hun verhuurde vastgoed in een vennootschap gaan steken. We kunnen dus besluiten dat het case per case bekeken moet worden of het nut heeft om een patrimoniumvennootschap op te richten. De fiscale hervorming is zeker iets om in het oog te houden in dat kader. Daarnaast is ook successieplanning een grote factor in dit verhaal.

Dit artikel kwam tot stand door de bijdrage van Jens CEO van projectontwikkelaar Kwalis en Maarten van boekhoudkantoor Integrale Bedrijfsbegeleiding.