Immobel, CEO en hoofdaandeelhouder Marnix Galle

Zes jaar geleden verwierf vastgoedondernemer Marnix Galle (56) de meerderheid van de eerbiedwaardige Brusselse vastgoedontwikkelaar Immobel met als geboortejaar 1836. Galle begon ooit met zijn schoonvader en bingokoning Willy Michiels in het vastgoed. Toen die wegen in 2001 uiteenliepen, schakelde Galle met zijn vastgoedontwikkelbedrijf Alfin een versnelling hoger. In 2014 kocht hij 29% van Immobel van de erven Ronny Bruckner. Twee jaar later kon hij Alfin inbrengen in Immobel en heeft Galle 60% van Immobel. Maar dit is niet de finish. Na een grondige doorlichting enkele jaren geleden werd beslist nog eens hoger te schakelen. Immobel wordt internationaler met vooral vastgoed in stadscentra. En last, but not least: Immobel wordt klaargestoomd om een vermogensbeheerder te worden van vastgoedactiva via closed end fondsen. Eerste doel binnen 10 jaar: 8 miljard euro onder beheer.

Marnix Galle ontvangt ons in de bestuurskamer van zijn Immobel. We hebben zicht op het Poelaertplein met het Brusselse justitiepaleis, waar de stellingen blinken in de zon. Na vele decennia heeft men de verroeste stellingen gerenoveerd. Het contrast met het ambitieuze en naar almaar  perfectionerende Immobel van Galle kan moeilijk groter zijn. ‘Jeuken uw handen niet als u het Justitiepaleis ziet?’ ‘Ach’, blaast Galle, ‘ik zie het zelfs niet meer’.   

Vanaf juni hoeft Galle de ogen niet meer te sluiten voor die verwaarlozing. Dan verhuist Immobel naar modern stadsvastgoed van eigen makelij. Aan het De Brouckèreplein ontwikkelde de groep 152.000 vierkante meter nieuw CO 2-neutraal vastgoed. Daar zullen naast Immobel onder meer Bpost, Total en een Amerikaanse bank intrekken. Het is een stad binnen de stad. Galle: ‘Het heeft geothermische energie, groendaken, regen­waterrecuperatie en zonne­panelen. Kantoren en residentieel wonen gaan er samen. Op het werk is er ruimte voor yoga, ontbijten, koken, en ga maar door. Er is een tekort aan goede medewerkers. Geef ze een goede omgeving.  Mensen met talent houden van wonen in de stad.’

De dagen voor het interview was Galle druk in de weer met de voorbereiding van de publicatie van de jaarresultaten. ‘A hell of a job’, zegt hij lachend. ‘Echt alles wordt gescreend en over vergaderd, inclusief een raad van bestuur.

Daarvan heeft uw echtgenote (Michèle Sioen, die het familiebedrijf van de beurs haalde) geen last meer. 

Ah Michèle. Zij maakt deel uit van de raad van bestuur van Immobel. Ze is waarschijnlijk de meest onafhankelijke bestuurder. Ze heeft veel opmerkingen. Ook nu weer. Altijd opbouwend, maar kritisch. Ook de andere bestuurders. Ja, die vergaderingen zijn best uitdagend.

Bent u tevreden over de resultaten? 

Ja, de bedrijfscashflow verdubbelde (van 52,8 tot 103,8 miljoen euro, red) en de nettowinst is verdrievoudigd (van 33 miljoen euro naar 92,2 miljoen euro, red). Daarmee halen we een rendement op eigen vermogen van bijna 19%. Onze doelstelling is 15%. Iets waar we de voorbije jaren gemiddeld ruim boven zijn gebleven. Het covidjaar 2020 zorgde voor vertraging, maar we mogen zeggen dat we sterk zijn teruggekomen. Onze portefeuille is toegenomen van 5,1 miljard euro naar 5,5 miljard euro en er zit nog wat aan te komen. Dat bedrag is niet de aquisitiewaarde, maar de verwachte verkoopwaarde van alle projecten die we in portefeuille hebben.  En ook belangrijk, niets daarvan waarderen we in onze boeken. De meerwaarde komt dus alleen tot uiting in de winst als we het project verkocht hebben.

Wat verwacht u verder? 

We staan er goed voor. We hebben verschillende projecten in de finale fase, onder meer in Parijs en Warschau. Tegelijk moet je voorzichtig blijven. We hebben corona gehad en met Oekraïne hebben we al opnieuw een Zwarte Zwaan. Ons credo is ‘to leave no stone unturned’. Als je vergeet een steen om te draaien, zal je zien dat daar een probleem zal verschijnen.  We werken niet op buikgevoel. Integendeel, we willen heel methodisch, heel berekend en gebaseerd op onderzoek werken. Dat perfectioneren we verder. We zijn nu bezig met het waarderen van risico op macrobasis. We waarderen elke stad op basis van een hele reeks parameters zoals aantal universiteiten, hoeveel studenten blijven er wonen, wat is het inkomen, van waar komt de handel, enzovoort. Brussel is bijvoorbeeld een vervangmarkt, er is geen groei.   

Waar kijkt u naar voor projecten? En blijft u gaan voor een aandeel van 70% residentieel en 30% kantoren?  

Ja, die verhouding blijven we nastreven. Zoals ik zei: we werken methodisch en op basis van onderzoek naar ‘Asset based ‘-risico die anders is in elke respectievelijke stedelijke omgeving. En ook al ga je naar de wat mindere buurten, je moet altijd het beste van die zone nemen. Kwaliteit, kwaliteit, kwaliteit! Elke keer dat we het eens anders deden, kwamen we minder goed uit.

Als wij ergens een paar straten kopen, proberen we uiteraard altijd het geheel op te waarderen naar het beste deel. Wij doen aan stadsinbreiding. We kopen aan de prijs van het minste deel en verkopen aan dat van het beste deel. Dat is een ons brood en boter.  

 En hoe wil u regionaal evolueren? Voor velen was het verrassend dat u eerder al besliste om de activiteiten in Oost-Europa af te bouwen. Dat lijkt vandaag een goede zet?  

Ja, al ben ik ervan overtuigd dat Oost-Europa voor sommige groepen interessant zal blijven. Maar niet voor ons. Wij zien het als een hoger risico en kiezen voluit voor de diepte van West-Europese steden. Hier is ook nog gigantisch veel te doen. Vroeger was Immobel gelijk aan België en Luxemburg plus Polen. Dat gaat op termijn veranderen naar een 25-tal steden in West-Europa. Voor Immobel zullen alle landen en vooral Duitsland, Frankrijk en ook Spanje geweldig groeien. België moet gewoon op peil blijven. Dat is nog hard werken, geloof me. In Frankrijk halen we maar een project binnen op dertig die we indienen. En we moeten altijd waakzaam blijven. Ons doel is een rendement op eigen vermogen van 15%. Dat mag ons niet verleiden om te veel risico te nemen.

In Parijs hebben we kantoren gekocht met een rendement van 15% op papier. Buiten Parijs centrum, maar wel perfect gelegen met alle verbindingen, een station enzovoort. We hebben ook zaken gedaan op absolute topliggingen in het centrum van Parijs voor Goldman Sachs en Pictet. Die projecten kaderen voor een deel in onze ambitie van Immobel Capital Partners (beheer van vastgoedfondsen, zie verder, red). Wij zijn voor 10% eigenaar en de opdrachtgever heeft de rest. Maar wat ik wou zeggen: daar kochten we met een papieren rendement van 10%. Maar de waarde is al zo hard toegenomen dat Pictet al gaat verkopen. Ik wil maar zeggen dat kopen aan een lager rendement, per saldo een hogere meerwaarde kan bieden.

Kan u uitleggen hoe we dat moeten begrijpen, zo’n papieren rendement? 

Neem dat je vastgoed koop ter waarde van 1 miljoen. Dan gebruik je daarvoor 500.000 euro kapitaal en 500.000 schulden. We willen 15% rendement op eigen vermogen, dus moet dat elk jaar 75.000 euro winst opleveren na belastingen. Dat is enorm hé. Dat gaat al richting verdubbeling op 5 jaar. Sinds we Immobel in handen hebben, haalden we gemiddeld zelfs 16%.

We moeten dus de voetjes op de grond houden. De cyclus blijft gaan. We krijgen stijgende rente en inflatie. Dat is een verarming van de bevolking en kan zwaar wegen. Zeker voor de lage en middeninkomens. Gezinnen zien hun energiekosten gemakkelijk 3 à 500 euro per maand toenemen. Dat zal impact hebben op de koopkracht voor andere zaken.   

Welke gevolgen heeft de inflatie voor Immobel? 

Vroeger was de prijs van de bouw het meest stabiele aspect. Die is tien jaar hetzelfde gebleven. Dat is compleet veranderd. Wij kunnen natuurlijk aankopen bundelen en bijvoorbeeld dertig liften bestellen aan een lagere prijs. We bekijken nu meer wat we nu zeker nodig hebben en kunnen hier en daar iets uitstellen. Maar in sommige zaken zoals isolatie kan dat niet. Sommige markten zijn heel krap.

 Immobel heeft Immobel Capital Management (ICP) opgericht. Daar heeft u grote plannen mee? 

Wij willen op 15 jaar tijd volledig van businessmodel veranderen. Binnen tien jaar willen we een achttal fondsen onder beheer hebben met voor 8 miljard euro vastgoed.
Aan de resultaten kan je zien dat alles goed gaat. Maar het blijft steeds opnieuw beginnen. Ontwikkelen en verkopen. Er is niets recurrent (terugkerend, red). Dat is op hele lange termijn niet goed. We moeten ook zien dat we het toptalent aan ons kunnen blijven binden. We hebben door onze ervaring en knowhow alles om alles op nog efficiëntere en op nog grotere schaal te doen. Dus dat gaan we doen. Voor de fondsen brengen we de allerbeste internationale knowhow samen. Nu werken we in Immobel met 550 miljoen kapitaal en een plafond van 800 miljoen euro schulden. Met onze kennis gaan we ook voor anderen werken. We blijven 15% halen met onze ontwikkelingen, maar we zullen dus geleidelijk meer en meer terugkerende inkomsten halen uit het beheer voor derden. Plus een prestatievergoeding op basis van de doelstellingen. Binnen 15 jaar zijn we dan verveld tot een dienstenleverancier die daarin ook volledig het kapitaal investeert. Dat is het model van het Amerikaanse Hines. Zij doen exact dat. Ik beschouw hen als de beste vastgoedbeheerder van de wereld. Hines beheert 130 miljard dollar. In Houston werken ze met 5000 mensen voor 280 steden. Wij willen een kleine Hines worden. 

Immobel wordt dus een ander bedrijf?

Ja, met grote voordelen. Doordat we zo voortdurend heel veel vastgoed beheren, beschikken we over zeer diepgaande marktinfo. En er is steeds een value approach. Onze waardering zal hoger worden. Vandaag noteert Immobel tegen zeven keer de bedrijfskasstroom (EBITDA, red). Vermogensbeheerders noteren veel hoger, gaande van 12 x tot 18 keer op beurs. Als wij zo’n grote speler overnemen moeten we 18 keer de EBITDA betalen. Daarom doen we dat niet, te duur. We doen nu ‘lift outs’ van ervaren mensen om in Londen een team samen te stellen. Duncan Owen zal Immobel Capital Partners (ICP) leiden. Hij was bij Schroders, een grote beursgenoteerde vermogensbeheerder, de baas van de vastgoedfondsen met wereldwijd voor 20 miljard euro onder management (Daarvoor had Ducan Owen een eigen beursgenoteerd bedrijf in vastgoed, red).

Daarom hebben we ook lijntjes uitgegooid naar Goldman Sachs, Pictet in Parijs. Duncan is 53 jaar. We moeten mensen overtuigen, want Immobel was nog niet actief op die markt. Daarom heeft het drie jaar geduurd om een team samen te stellen van 7 mensen. Die zijn volop aan het aanwerven. We willen een team van 50 mensen. Zij mogen maximaal tot 27 miljoen verlies gaan en binnen drie en een half jaar moet er winst zijn. ICP is een 90% dochter van Immobel en Duncan heeft 10%. Binnen 10 jaar kopen wij hem uit. Ons eerste fonds is ‘Offices Europe’. We kopen daarvoor vastgoed. Vanaf de tweede helft van het jaar zoeken we investeerders.

Gaat het altijd zo, eerst vastgoed en dan geld zoeken? 

Ja, we zijn nieuw in die markt. We moeten de investeerders overtuigen dat we er op lange termijn nog zullen zijn. Je moet de contracten van je key-people tonen. Men wil zeker zijn dat ze zullen blijven.

Hoe kan u dat aantonen? 

Met de remuneratie. Er is een basis en een aantrekkelijke beloning op basis van de resultaten. 25% van de verdienste gaat terug naar het team. Dat is het gemiddelde van de sector.  Maar op lange termijn is het business waar geen kapitaal voor nodig is. Nu wel, bij de start, maar op termijn is het model dat van een dienstverlener.

Worden dit closed-end fondsen met vast kapitaal? 

De meeste wel ja. Met uitzondering van een fonds met residentieel vastgoed. In Kantoren zit een cycliciteit, maar woningen kan je veel langer aanhouden. Als je dan moet verkopen, ga je misschien te veel waarde verkopen.

Hoezo? 

Kantoren vragen regelmatig een renovatie, die heel duur kunnen zijn. En als een grote huurder vertrekt, heb je een groot gat om te vullen. Een goed gebouwd residentieel vastgoed kan langer meegaan. Een badkamer of keuken vernieuwen hoort er ook bij, maar dat kost geen vermogen.

 Worden die fondsen ook toegankelijk voor particuliere beleggers of moeten die via Immobel participeren? 

Neen. De vergunningen die we vragen in Londen en Luxemburg zijn altijd gericht op institutionele investeerders.

Zal IPC ook ontwikkelen? 

Neen. Daar zullen we alleen kopen om zelf te verhuren. We zullen wel veel laten herontwikkelen. Als we kopen, kijken we hoe lang de huurcontracten nog lopen. We kunnen dan gradueel het gebouw opwaarderen. Op den duur betalen we dan zelfs huurders om te vertrekken en het af te werken. We kijken bij voorkeur naar vastgoed met verschillende data van einde huur.

U had eigenlijk Befimmo kunnen kopen? 

Ja, wij hadden Befimmo kunnen kopen. Zij hebben natuurlijk een heel grote portefeuille in Brussel. Heel geconcentreerd. Zij kunnen projecten kopen in Brussel, maar voor iemand anders is dat een heel groot risico. Te geconcentreerd. Een portefeuille moet je spreiden. Over veel plaatsen. ICP gaat relatief weinig in Brussel of Luxemburg opereren. Zal pan-Europees zijn in 25-tal Europese steden. De winning cities. En alle fondsen zullen pan-Europees zijn voor een mooie spreiding.

De mevrouw die het fonds met kantoren gaat leiden is een Argentijns-Oostenrijkse die al 20 jaar in Londen woont. En de man die ons residentiële fonds beheert, is een Indiër. Dat zijn onze twee eerste fondsen.

We zullen ook werken met verschillende rendementsdoelstellingen. Bijvoorbeeld een fonds dat 3 tot 6% wil halen. Eentje van 6 tot 9%. Zo kunnen we ook doelgerichter werken. Dan wijzen we vastgoed zo toe aan het geschikte fonds met de juiste focus.

Zal Immobel zelf ontwikkelen en verkopen aan de ‘eigen fondsen’?

Dat kan voorkomen, maar in de meeste gevallen niet. Investeerders zijn natuurlijk als de dood voor belangenvermenging.

Maar Immobel gaat wel blijven ontwikkelen om te verkopen? 

Jazeker, daar verdienen we ons brood met beleg mee. Dat zullen we zeker nog tien, twaalf jaar doen. We zien nu al dat Immobel en ICP in Parijs praten en samenwerken.  Maar het is zeer goed opletten dat er geen belangenvermenging ontstaat.

Gaat Immobel zelf de winst investeren in de fondsen? 

Ja dat doen we. In de fondsen met een hoger rendementsdoel. En opnieuw, doordat we nieuw zijn, investeren we relatief veel, om vertrouwen te winnen. Wat men noemt skin in the game (lacht). Op termijn is het de bedoeling er minder eigen kapitaal in te steken.

 Goed voor de belegger in Immobel zegt u, want er komen op termijn extra inkomsten en een hogere waardering. Zijn er ook nadelen? 

Ik zie eigenlijk alleen voordelen. Het is ook een lager risico.

 Hoe zal de verhouding ontwikkeling/fondsen zijn als er binnen tien jaar 8 miljard euro in die fondsen zit?

Dan zullen we naar de volgende etappe gaan. Voor die business wordt het pas echt aantrekkelijk daarboven. Eigenlijk moet je een operator zijn met 20 à 25 miljard euro, als je echt geld wil verdienen. En alles wat je daarna hoger gaat is ‘bonanza’.  

Die 8 miljard is relatief. En cruciaal is natuurlijk dat we als asset manager waarde toevoegen. Je kan ook een beheerder zijn die louter koopt en verkoopt op bevel van pakweg een Zuid-Koreaanse investeerder. Dat is de bodem van de business. Maar als je in je fonds 10 à 12% rendement levert, creëer je heel veel waarde en is je bedrijf ook veel waard. Ook met 8 miljard onder beheer. Wij moeten dus altijd hoog op de waarde ladder gaan. Zonder te vervallen in de opportunistische zaken, waar gerekend wordt op 12%, 15, 17% of meer. Daar wordt het meeste geld verdiend door spelers als Goldman Sachs, maar dat is meer mikken op dealflow.   

Heeft Immobel kapitaalplannen? 

Neen. We hebben een obligatie die in juni vervalt, die we willen herfinancieren met een groene obligatie voor particulieren.

Daar spreekt u wel particulieren aan. Waarom? 

Het is België, een dankbaar en trouw publiek. Het zijn kapitaalkrachtige mensen die pragmatisch zijn. We zullen voor een looptijd op 7 jaar gaan voor 3 à 4%. Voor de koper is dat een premie terwijl wij als ontwikkelaar ook een heel interessant tarief krijgen. Misschien wel wat commercial paper op paar jaar. Geen extra aandelen.

 Hoe gaat Immobel om met het NIMBY-syndroom? Mensen zijn tegen alles wat gebouwd wordt, van windmolens tot verkavelingen.  

Zo’n 25 jaar geleden is het consensusmodel ontstaan. Dat was een antwoord op te weinig inspraak. Maar vandaag zijn de mogelijkheden om iets tegen te houden te ruim. Niemand kan nog iets aanpakken. Ergens moet er meer gedelegeerd worden. Er is toch voldoende competentie met mensen die in eer en geweten wikken en wegen en dan beslissen. De huidige situatie veroorzaakt ook bitterheid, want niets kan nog of het gaat hemeltergend traag. Kijk naar China, daar bouwen ze een luchthaven op drie maanden. Wij lopen in Brussel vertragingen op omdat men in een wet vergeten is een paar bladzijden te vertalen. Zo’n obstructies verhogen de kosten. Ook de eindklant betaalt daarvoor.  

Hier en daar is het wel aan het keren?  

Er zijn in Frankrijk wetten in voege getreden die overdreven dwarsliggen of extreem juridisch verzet beteugelt. Er is nu over een project in Parijs een uitspraak waar de dwarsliggers een boete gekregen hebben van 8 miljoen. Ook in Spanje begint men dit aan te pakken.

Werkt u sterk samen met overheden? 

Zeker. Je weet dat ik uit een politieke familie kom (Vader Marc Galle was minister op verschillende niveaus voor de SP).  Dat is zelfs een stokpaardje. We moeten zorgdragen voor de omgeving en de mensen op lange termijn. Er is te veel winstbejag op korte termijn. Daar betaalt de samenleving een hoge prijs voor op termijn. Wij zijn al langer een vennootschap die niet alleen kijkt naar de aandeelhouder, maar naar de vele stakeholders. We werven nu community managers aan. Niet om ons verhaal te bepleiten, maar om de omgeving beter te begrijpen.

Er is een groot tekort aan betaalbare woningen.  

We moeten oplossingen brengen die goed zijn voor iedereen. Daarvoor moet je intens samenwerken met de buurt. Wij schakelen ons in de plannen en wensen van plaatselijk overheid. En de kleur van de partij speelt daar geen rol. Ook in een Ecolo gemeente zoals Elsene. Dan moet je je aanpassen. We leven in een democratie. Die mensen zijn verkozen en vertegenwoordigen de burgers.  Natuurlijk mag ik ook zeggen dat ik geen projecten mag aanpakken zonder winstdoel.

 Richt Immobel zich op de duurdere segmenten van het vastgoed of hoe moeten we dat zien? 

De segmenten verschillen volgens de regio. In Parijs mikken we op de betaalbare klasse. Dus niet Parijs zelf, waar de gemiddelde prijs 11.000 euro per vierkante meter is. Dat gaat voor een appartement op Ile de France van 4.400 tot 4.850 euro per vierkante meter. Dat zijn de prijzen van Brussel. Mensen kopen een appartement van 55 m2 en gaan daar met de familie in leven. Dat is de situatie vandaag. In de andere landen ontwikkelen we vooral vastgoed voor investeerders.  

 Ziet u een oplossing voor de woningnood?  Er zijn in vele landen enorme wachtlijsten voor sociale woningen of mensen die zich geen eigen stek meer kunnen veroorloven?   

Ik vind het Franse of Parijse model niet zo slecht. Elk nieuw gebouw moet zich voor 20% richten op een sociaal publiek, 20% is voorbehouden voor kopers van een eerste woning, 20% is voor collectieve aankopen en 40% is privé. Daar kan niemand aan ontsnappen. Elk land of regio zou kunnen bekijken wat de behoeften zijn en ook een verdeling opleggen. Ik ben daar niet tegen. Natuurlijk: er bestaat geen free lunch. De betere woningen betalen dan wat meer en subsidiëren de mensen die minder begoed zijn.

 Met name in België is er een massa verouderde woningen die slecht geïsoleerd zijn. Tot nog toe is daar weinig aan gedaan. Wat moet daar gebeuren? 

De overheid zit nog op massa’s gronden. Ze zou die beschikbaar kunnen stellen en openbare aanbestedingen uitschrijven. Aan ons dan om goede projecten in te dienen, waar we genoegen nemen met een rendement van pakweg 3%. Het is dan aan de overheid om er de beste projecten aan de beste prijs uit te kiezen. Ook in de hoogte bouwen is een oplossing. Londen is een stad met 5 verdiepingen. Dat is heel beperkt. Dan krijg je toestanden met mensen die 60 kilometer buiten Londen moeten gaan wonen en uren moeten pendelen.  

Er moet veel meer in de hoogte gebouwd worden. Natuurlijk op een kwalitatieve manier. Niet alles volproppen met zoveel mogelijk woondozen op elkaar gepakt. Wel met goede architectuur. Met ruimte voor collectieve voorzieningen. Er verdiepingen uithalen, waar je dan ruimte krijgt voor een tuin en gemeenschappelijke voorzieningen.

Ik vind ook, en sommige collega’s van mij gaan dat misschien niet graag horen, dat de baten van hoogbouw afgeroomd mogen worden. Dat hoeft niet uitsluitend naar de ontwikkelaar te gaan. Als de overheid zegt dat er minder oppervlakte mag bebouwd worden en ze wil de eigenaars daarvoor vergoeden: dat vind ik correct. De extra winst op hoogbouw mag daar voor een deel daarvoor gebruikt worden.

Wat doet de Vlaamse overheid? 

Er zijn initiatieven. Maar zoals gewoonlijk zijn er veel meningen en visies en gaat het wat alle richtingen uit. Maar als men hoogbouw zou toelaten met een bijdrage voor de gemeenschap, zouden mensen er ook meer voor gewonnen zijn.

 Ook ontwikkelaars en ontwerpers blijven vaak steken in mooie theorie met veel groen op papier, maar als je dan het resultaat ziet, valt het tegen. 

Dat mag je zeggen. Dat zijn de spelers die alleen naar de winst op korte termijn kijken. Of projecten die fout aangepakt worden. Zoals het Flageyplein. Men gaat het nu opnieuw her aanleggen. Er zijn ook goede plannen: zo wil Brussel van de Albert-II laan (Aan de Noordwijk, red.) een soort urban jungle maken. Daar komt ook het hedendaagse ZIN project (van Befimmo red). Of onze toren die we gaan opleveren in Frankfurt (?) die heeft verticale tuinen, inclusief een systeem om te bevloeien met regenwater.

Recent bent u ook op de Britse markt actief geworden? 

Ja, via IPC. De Britse markt trekt geweldig aan. We zijn niet te laat. Brexit heeft zeker impact. Maar werkelijk alles is duur in Londen. We hebben drie keer een verdieping verloren. We gingen ‘s morgens kijken en ‘s namiddags was het verhuurd. Dat is Londen vandaag. Busy as a bee. Advocaten, en headhunters, ook zij zijn nooit zo duur geweest.

Misschien zijn er oligarchen die iets willen verkopen? 

(Lacht) De rendementen in het VK zijn ook hoger dan op het vasteland in Europa. Ik wist dat ook niet. Elke markt heeft zijn eigenheid. In België kunnen de meeste mensen grote bedragen lenen. Voor vastgoed in Frankrijk gaat dezelfde bank maar 50% lenen en in Duitsland 40%. In het VK ga je dan weer een hogere rente betalen. Dat heeft te maken met de inschatting van het risico. In België hebben we minder schommelingen van de vastgoedprijzen versus bijvoorbeeld het VK.

Hoe kijkt u terug op u eerste zes jaren bij Immobel?  

Vereerd en heel gelukkig. Ik kom zoveel mensen tegen die zaken beter kunnen dan ik. En zowel Alfin als Immobel waren al ondernemingen die op lange termijn bouwen. Ook bij Alfin hebben we iets heel moois opgebouwd. Het was met vallen en opstaan, dat ziet de buitenwereld vaak niet.  Men zegt ook altijd dat Immobel een schone slaapster was. Ik kan zeggen dat het meer was. Een 163 jaar jong bedrijf heeft een cultuur. We namen het over en koesteren het. Vanuit de medewerkers zijn drie kernwoorden naar boven gekomen: vertrouwen, passie en flexibiliteit. Laat ons zeggen dat Alfin wat meer van het laatste had. Dat was een rivier waar vele meanders zijn uitgekomen en elk een eigen leven zijn gaan leiden. Dat gaat vandaag nog altijd verder.