Inzichten over investeren in vastgoed met CEO Jens Sneyers van Kwalis

Met trots kondigt Spaarvarkens.be een nieuwe samenwerking aan met de Leuvense projectontwikkelaar Kwalis. CEO Jens Sneyers (ex BNP Paribas Fortis) zal vanaf september iedere maand zijn inzichten over de vastgoedwereld delen met onze community.

Over Jens

De ex-bankier heeft reeds bakken ervaring in de vastgoedwereld. Voor zijn carrière bij Kwalis was hij actief als Account Manager voor ondernemers bij BNP Paribas Fortis. Daar was hij verantwoordelijk voor de kredietverlening voor vastgoedontwikkelaars en vastgoedinvesteerders. Zelf omschrijven we Jens als een nuchter persoon met een kritische en duidelijke visie over (de toekomst van) vastgoed.

Investeren in studentenkoten

De Leuvense projectontwikkelaar specialiseert zich in studentenvastgoed met een focus op de stad Leuven. In Leuven zijn de prijzen voor studentenkoten dit jaar al sterk opgelopen omwille van de hoge vraag in combinatie met het tekort aan de aanbodzijde. Dat was ook duidelijk te zien bij de start van het verhuurseizoen bij de projectontwikkelaar in april. “Er kwamen zo’n 1500 aanvragen binnen voor 60 beschikbare units” zegt de CEO van Kwalis. Wie er dit jaar niet op tijd bij is, riskeert geen kot meer te vinden. Hij ziet het tekort aan studentenkoten niet direct opgelost worden. Ondanks de grote aantallen studenten in Leuven, zijn de mogelijkheden ook beperkt. Studenten willen graag op kot in het centrum van de stad, maar de oppervlakte is daar uiteraard beperkt. Daarnaast vinden vele Leuvenaars dat er al genoeg studenten wonen in hun stad.

“Er kwamen zo’n 1500 aanvragen binnen voor 60 beschikbare units.”

Hoewel de prijzen voor studentenkamers al sterk gestegen zijn, ziet de projectontwikkelaar studentenkoten nog steeds als een interessante belegging. “Ik geloof dat er nog rek zit op de huurprijzen in Leuven”, stipt Jens aan. “Zeker als je de prijzen gaat vergelijken met Nederlandse centrumsteden, zoals Utrecht.” Daar betaal je voor een studio 1.181 euro per maand volgens cijfers over het vierde kwartaal van 2021. De gemiddelde kamerprijs komt voor die periode uit op 670 euro.

Astronomische vastgoedprijzen

De vastgoedprijzen hebben vooral kunnen meeliften op het TINA-principe van de afgelopen jaren. Dit houdt in dat beleggers voor een dilemma stonden. Aandelen waren afgelopen jaar zeer duur geprijsd en alternatieven zoals absurd geprijsde obligaties en zeer volatiele grondstoffen vormden geen waardig alternatief. Door de hoge inflatie, in combinatie met de dalende rentetarieven, kozen ook steeds meer beleggers voor een vastgoedinvestering. De goedkope financiering én de hoge inflatie lieten beleggers immers toe om mooi geld te verdienen op het geleende bedrag. De inflatie kan immers doorgerekend worden in de huurprijs. Wanneer er een vastgoedinflatie is van 9%, dan stijgt de waarde van het investeringsvastgoed met 9%. Als je dan zelf maar 1% rente betaalt is de rekensom snel gemaakt. Op die manier zal de geleende som altijd minder waard worden terwijl het vastgoed op zijn beurt in waarde stijgt.

“Indien beleggers kunnen lenen tegen een tarief, lager dan de inflatie, konden ze immers geld verdienen op het  geleende bedrag.”

Nu TINA niet langer aan de orde is, zullen de vastgoedprijzen zich weer normaliseren. “De enige manier waarop die normalisering zich kan manifesteren, is door een daling van de grondprijzen”, zegt CEO Jens Sneyers.

“De enige manier dat de normalisering van de vastgoedprijzen zich kan manifesteren is door een daling van de grondprijzen.”

De redenering is eenvoudig: bouwen zal duur blijven en ontwikkelaars willen ook graag een bepaalde marge behouden. Dus het enige dat kan dalen is dan de grondprijs. Vooral woningen uit de jaren ‘60 en ‘70 zullen tegen 2027 flink aan prijs inboeten door dure renovatiekosten. Het budget van mensen die een woning kopen, blijft immers wat het is en de verbouwingskosten stijgen alleen maar. Zeker als men ook energetische verbouwingen (zoals bijvoorbeeld een warmtepomp) gaat verplichten als iemand een woning koopt en deze wenst te renoveren.

Belastinghervorming door Van Peteghem

Ook de nieuwe belastinghervorming zal zijn impact hebben op de vastgoedmarkt. Voor studentenkoten waren de belastingen tot dusver beperkt. Het Kadastraal Inkomen (KI) voor studentenkamers is immers een stuk lager dan dat van residentieel vastgoed. Nu er gesproken wordt over een reële belasting van de huurinkomsten van beleggingsvastgoed, zal dat voor kleine beleggers de toegang tot de markt bemoeilijken. Het is aannemelijk dat verhuurders de belasting zullen doorrekenen in de huur.

Vastgoedbeleggers die beleggen in twee residentiële appartementen met een afbetaling van 800 euro voor ieder pand en een huurprijs van 750 euro per appartement ontvangen, zouden dan maandelijks 375 euro moeten voorzien voor de betaling van de belasting. Daarnaast moeten ze ook nog het verschil van 100 euro tussen de huurontvangsten en de afbetalingen van de lening uit eigen zak betalen. In totaal komt dat op 475 euro dat beleggers per maand nog moeten opleggen zonder hierbij rekening te houden met bijkomende kosten voor verhuur en onderhoud van de panden of tijdelijke leegstand. Wie vandaag zijn lening wil matchen met zijn huurprijs moet al een grote eigen inbreng voorzien. Met de nieuwe belasting zal het verschil tussen de lening en de effectieve inkomsten alleen maar groter worden. Een patrimoniumvennootschap vormt hier een ideale oplossing voor, en laat net dat het onderwerp zijn van het eerste artikel van Jens in september.

De volledige column van Jens zal enkel beschikbaar zijn voor leden van de Spaarvarkens Beleggingsclub. Naast het aanbod van gratis artikels op onze website krijgen onze leden ieder jaar vele tientallen extra columns en webinars. Inschrijven kan via deze link of door te klikken op onderstaande afbeelding.