Belasting op huurinkomsten van particulieren
![huis](https://spaarvarkens.be/wp-content/uploads/2024/06/ai-generated-8692178_1920-1024x512.jpg)
Oorspronkelijk werden huurinkomsten geglobaliseerd met de andere inkomsten. De netto huurwaarde, forfaitair geschat op 60% van de huur, oftewel het kadastraal inkomen (KI), moest opgenomen worden in de personenbelasting. Dit kadastraal inkomen werd bepaald aan de hand van referentie-eigendommen waarvan men de huurprijs kende en door extrapolatie naar niet-verhuurde panden. De onroerende voorheffing (OV) werd, zoals de naam al zegt, op voorhand geïnd en net zoals de bedrijfsvoorheffing verrekend, oftewel afgetrokken van de totale belasting.
Door (voornamelijk de) inflatie was het KI echter niet meer accuraat en werd het in 1975 voor het laatst (bruusk) aangepast. Deze aanpassing, samen met grotere belastingen op onroerend goed en stijgende rentevoeten, leidde daarna met enige vertraging tot een vastgoedcrisis.
Bij verhuur aan rechtspersonen was 60% van de huur belastbaar. Voor particulieren was dat 1.4 x het geïndexeerde KI plus onroerende voorheffing. De verrekening van de onroerende voorheffing werd geleidelijk afgeschaft voor beide groepen. Dit betekent dat de belasting op verhuur aan niet-particulieren nu hoger is dan de hoogste marginale aanslagvoet.
Er zijn te lage, maar ook te hoge kadastrale inkomens (KI’s)
Gedurende mijn loopbaan ben ik weinig te lage KI’s tegengekomen. Dit betreft vooral bepaalde typologieën, zoals oudere woningen in landelijk gebieden, al dan niet gerenoveerd. Ook veranderende voorkeuren en wijken die volledig van karakter veranderen, spelen een rol.
Handelspanden kregen een hogere KI toegekend, en momenteel hebben veel gedesaffecteerde handelspanden in wegkwijnende winkelstraten te hoge KI’s, net zoals grote en samengevoegde woningen.
In de discussie wordt soms huur met inkomen verward: het inkomen is uiteraard de huur minus kosten. Vertaald naar aandelen gaat het om omzet versus EBITDA. Deze forfaitaire 40% kostenregel vind je ook internationaal terug, en mijn eigen data bevestigen dit. Dit omvat 20% voor leegstand, wanbetaling, kleine kosten, beheer en verhuurkosten, en 20% provisie voor algehele renovatie elke 20-30 jaar.
Voorbeelden
Concrete vuistregel voor een particulier vandaag: ik gebruik hiervoor een proxy voor de verhouding huur/KI/OV die, zoals eerder beschreven, in sommige gevallen kan verschillen. De onroerende voorheffing is ook in elke gemeente anders.
Stel KI = € 1.000, maandhuur is € 1.200
Verhuring van particulier aan particulier:
Nettohuur is € 8.640 (€ 1.200 x 12 x 0.6)
Belasting 54% op 2.4x geïndexeerd (x 2.17) KI = € 2.800
+ OV = € 1.200
Totale belasting: € 4.000 op € 8.640 = 46% inkomstenbelasting
Indien verhuurd aan een rechtspersoon:
54% op € 8.640 + OV = € 5.865 op € 8.640 = Tarief van 68%
Indien verhuurd aan eigen vennootschap:
zie rechtspersoon € 5.865 + supplement geherkwalificeerd als beroepsinkomen ongeveer € 2.300 = Tarief 100%
Buiten deze tarieven zijn er nog andere factoren die de belasting kunnen beïnvloeden. Inkomsten uit huur worden bijvoorbeeld niet verminderd met de belastingvermindering voor vervangingsinkomsten.
Wanneer Mia haar café verhuurt en op zolder gaat wonen met haar gemiddelde zelfstandigenpensioen van € 800 wordt zij belast op de huur. Elza, met hetzelfde inkomen dat alleen uit pensioenen bestaat, wordt echter niet belast op de huurinkomsten vanwege de aftrek voor vervangingsinkomen.
Anderzijds zijn intresten betaald om onroerende goederen te verkrijgen of te behouden fiscaal aftrekbaar, tot maximaal de hoogte van de onroerende inkomsten zelf. Dat wil zeggen dat de onroerende inkomsten die belast worden in de personenbelasting aftrekbaar zijn, maar de onroerende voorheffing blijft wel verschuldigd.
Voorheen waren ook de kapitaalaflossingen gedeeltelijk aftrekbaar. Dat is afgeschaft (niet voor bestaande contracten), eerst door de Vlaamse regering, die bevoegd is over de eerste woning. En dit jaar ook door de Belgische regering, die de bevoegdheid heeft over de andere woningen. Deze aftrek voor kapitaalaflossingen kwam tot stand als alternatief voor de aftrek voor levensverzekeringen, een voorganger van het huidige pensioensparen. De zogenaamde woonbonus, bedoeld voor de enige eigen woning, werd afgeschaft.
![Huurwoning](https://spaarvarkens.be/wp-content/uploads/2024/06/IMG_2380-1024x512.jpg)
Op een gegeven moment waren ook tal van aftrekken mogelijk voor isolatiewerken aan een huurwoning. Deze aftrek werd eveneens afgeschaft.
Naast de rechtstreekse belastingen in geld vormen ook reglementen en eisen een vorm van belasting. Zelfs al is het louter administratief, kost dit toch tijd, en tijd is geld. Daarnaast zijn er nog de minimale vereisten op de huurmarkt, renovatieverplichtingen, isolatieverplichtingen, wijzigende huurreglementering en beperkingen op de huurindexering, enzovoort.
Huurmarkt blijft nodig
De Vlaamse regering heeft ervoor geijverd de eerste en enige woning bereikbaarder te maken voor veel starters, wat zeker lovenswaardig is. Anderzijds is een huurmarkt ook noodzakelijk. Jongeren die nog geen woning kunnen kopen, ouderen die geen grote woning meer aankunnen, globetrotters, mensen zonder of met een beëindigde relatie: zij zullen bijna allemaal op zijn minst tijdelijk iets willen huren.
Ondanks alle retoriek worden huren flink belast, zij het minder dan in buurlanden. Ons land heeft ook als enige een florisserende private huurmarkt. Wie tussen de regels door leest en zelf handelt, zal zijn profijt zien.
Het totale rendement van huurwoningen wordt uiteraard niet enkel bepaald door nettohuurinkomsten, maar vooral door meerwaarden en het spel van inflatie en rentevoeten. Deze meerwaarden worden in ons land niet belast. Ze zijn vaak niet reëel, maar louter nominaal: een euro van 20 jaar geleden heeft niet dezelfde waarde als een euro vandaag.
Of verhuren nog van deze tijd is, zal de komende maanden blijken uit de regeerakkoorden en vooral uit de feitelijke uitvoering ervan.
Christian,
Bedankt voor je alweer fantastische, duidelijke en waardevolle bijdrage voor onze clubleden!
Ik heb nog een vraagje.
Bij reclame/affichering van een te huren pand is de verhuurder verplicht de epc te vermelden.
Maar wat als de epc (nog) niet gekend is en de verhuurder voor een eerste maal een woning verhuurt aan een huurder die hij al kent, zonder dat hij dit ooit hoeft te afficheren? Is het ontbreken van een epc momenteel een belemmering voor de geldigheid van het contract of, bijvoorbeeld, voor de mogelijkheid om de huurprijs te indexeren?
Pascal
Pascal,
Vragen voor juristen. Ik zal er ten gepasten tijde een art aan wijden.
De meeste panden hebben geen EPC, bij nieuwbouw is dat EPB. Veel panden kunnen geen EPC krijgen. Affichering bevat zelden het EPC.
Het ontbreken van EPC is bij mijn weten geen belemmering voor de geldigheid van een contract. Er is vandaag geen beperking op de huurindexatie.
Christian,
Perfect! Bedankt!! Much appreciated. Zaterdag zal ik in Spamalot uitleggen waarom ik je deze vraag stelde.
Pascal
https://www.vlaanderen.be/energieprestatiecertificaat-epc-bij-overdracht-of-verhuur-van-een-wooneenheid
Het EPC moet geldig zijn van het moment van te koop of te huur stellen tot en met de datum van het verlijden van de notariële akte of de ondertekening van de huurovereenkomst. Ga na of de geldigheidsdatum op uw ‘EPC Residentieel’ of ‘EPC Bouw’ nog niet verstreken is.
Controle, boetes en klachten
Het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) controleert via steekproeven
of er een geldig energieprestatiecertificaat (EPC) aanwezig is
en of het EPC correct is opgemaakt.
Als er geen EPC aanwezig is, krijgt de eigenaar een brief. De eigenaar kan dan schriftelijke argumenten indienen. Na de evaluatie van de argumenten kan er een boete tussen 500 en 5.000 euro opgelegd worden.
Het betalen van de boete is geen kwijtschelding of opschortende voorwaarde voor de opmaak van het EPC. Ook als u een boete krijgt, moet u dus nog een EPC laten opmaken. Als de woning nog steeds te koop of te huur wordt aangeboden, kan de eigenaar zelfs een tweede boete krijgen bij een volgende controle.
Als u een klacht hebt over een EPC, dan kunt u dat schriftelijk melden aan het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA). Bijvoorbeeld een klacht over een energiedeskundige, het niet ontvangen van een EPC, vastgestelde fouten in een EPC, een foutieve advertentie, …
Lees hieronder hoe u op een eenvoudige manier een klacht kunt indienen.
Merci, Sabine!!
Vergeet niet dat je tegenwoordig zelfs een EPC voor gemeenschappelijke delen (vanaf 2 wooneenheden) moet kunnen voorleggen.
https://www.vlaanderen.be/energieprestatiecertificaten-epcs/epc-van-de-gemeenschappelijke-delen-van-een-appartementsgebouw
(Na de energiefactuur een nieuwe verdoken belasting)
Het EPC gemeenschappelijke delen staat los van de verkoop of de verhuur van een appartement of woning, en is ook geen vereiste om een gebouw te kunnen verkopen of verhuren. (Wat niet wil zeggen dat er geen EPC gemeenschappelijke delen moet opgemaakt worden.) Ik begrijp niet waarom sommige immo-kantoren dit vragen bij verhuur.
prachtige uitleg Christian. Bedankt hiervoor !!