Belasting op huurinkomsten van particulieren

Oorspronkelijk werden huurinkomsten geglobaliseerd met de andere inkomsten. De netto huurwaarde, forfaitair geschat op 60% van de huur, oftewel het kadastraal inkomen (KI), moest opgenomen worden in de personenbelasting. Dit kadastraal inkomen werd bepaald aan de hand van referentie-eigendommen waarvan men de huurprijs kende en door extrapolatie naar niet-verhuurde panden. De onroerende voorheffing (OV) werd, zoals de naam al zegt, op voorhand geïnd en net zoals de bedrijfsvoorheffing verrekend, oftewel afgetrokken van de totale belasting.

Door (voornamelijk de) inflatie was het KI echter niet meer accuraat en werd het in 1975 voor het laatst (bruusk) aangepast. Deze aanpassing, samen met grotere belastingen op onroerend goed en stijgende rentevoeten, leidde daarna met enige vertraging tot een vastgoedcrisis.

Bij verhuur aan rechtspersonen was 60% van de huur belastbaar. Voor particulieren was dat 1.4 x het geïndexeerde KI plus onroerende voorheffing. De verrekening van de onroerende voorheffing werd geleidelijk afgeschaft voor beide groepen. Dit betekent dat de belasting op verhuur aan niet-particulieren nu hoger is dan de hoogste marginale aanslagvoet.

Er zijn te lage, maar ook te hoge kadastrale inkomens (KI’s)

Gedurende mijn loopbaan ben ik weinig te lage KI’s tegengekomen. Dit betreft vooral bepaalde typologieën, zoals oudere woningen in landelijk gebieden, al dan niet gerenoveerd. Ook veranderende voorkeuren en wijken die volledig van karakter veranderen, spelen een rol.

Handelspanden kregen een hogere KI toegekend, en momenteel hebben veel gedesaffecteerde handelspanden in wegkwijnende winkelstraten te hoge KI’s, net zoals grote en samengevoegde woningen.

In de discussie wordt soms huur met inkomen verward: het inkomen is uiteraard de huur minus kosten. Vertaald naar aandelen gaat het om omzet versus EBITDA. Deze forfaitaire 40% kostenregel vind je ook internationaal terug, en mijn eigen data bevestigen dit. Dit omvat 20% voor leegstand, wanbetaling, kleine kosten, beheer en verhuurkosten, en 20% provisie voor algehele renovatie elke 20-30 jaar.

Voorbeelden

Concrete vuistregel voor een particulier vandaag: ik gebruik hiervoor een proxy voor de verhouding huur/KI/OV die, zoals eerder beschreven, in sommige gevallen kan verschillen. De onroerende voorheffing is ook in elke gemeente anders.

Stel KI = € 1.000, maandhuur is € 1.200

Verhuring van particulier aan particulier:

Nettohuur is € 8.640 (€ 1.200 x 12 x 0.6)

Belasting 54% op 2.4x geïndexeerd (x 2.17) KI = € 2.800

+ OV = € 1.200

Totale belasting: € 4.000 op € 8.640 = 46% inkomstenbelasting

Indien verhuurd aan een rechtspersoon: 

54% op € 8.640 + OV = € 5.865 op € 8.640 = Tarief van 68%

Indien verhuurd aan eigen vennootschap: 

zie rechtspersoon € 5.865 + supplement geherkwalificeerd als beroepsinkomen ongeveer € 2.300 = Tarief 100% 

Buiten deze tarieven zijn er nog andere factoren die de belasting kunnen beïnvloeden. Inkomsten uit huur worden bijvoorbeeld niet verminderd met de belastingvermindering voor vervangingsinkomsten. 

Wanneer Mia haar café verhuurt en op zolder gaat wonen met haar gemiddelde zelfstandigenpensioen van € 800 wordt zij belast op de huur. Elza, met hetzelfde inkomen dat alleen uit pensioenen bestaat, wordt echter niet belast op de huurinkomsten vanwege de aftrek voor vervangingsinkomen.

Anderzijds zijn intresten betaald om onroerende goederen te verkrijgen of te behouden fiscaal aftrekbaar, tot maximaal de hoogte van de onroerende inkomsten zelf. Dat wil zeggen dat de onroerende inkomsten die belast worden in de personenbelasting aftrekbaar zijn, maar de onroerende voorheffing blijft wel verschuldigd.

Voorheen waren ook de kapitaalaflossingen gedeeltelijk aftrekbaar. Dat is afgeschaft (niet voor bestaande contracten), eerst door de Vlaamse regering, die bevoegd is over de eerste woning. En dit jaar ook door de Belgische regering, die de bevoegdheid heeft over de andere woningen. Deze aftrek voor kapitaalaflossingen kwam tot stand als alternatief voor de aftrek voor levensverzekeringen, een voorganger van het huidige pensioensparen. De zogenaamde woonbonus, bedoeld voor de enige eigen woning, werd afgeschaft.

Op een gegeven moment waren ook tal van aftrekken mogelijk voor isolatiewerken aan een huurwoning. Deze aftrek werd eveneens afgeschaft.

Naast de rechtstreekse belastingen in geld vormen ook reglementen en eisen een vorm van belasting. Zelfs al is het louter administratief, kost dit toch tijd, en tijd is geld. Daarnaast zijn er nog de minimale vereisten op de huurmarkt, renovatieverplichtingen, isolatieverplichtingen, wijzigende huurreglementering en beperkingen op de huurindexering, enzovoort.

Huurmarkt blijft nodig

De Vlaamse regering heeft ervoor geijverd de eerste en enige woning bereikbaarder te maken voor veel starters, wat zeker lovenswaardig is. Anderzijds is een huurmarkt ook noodzakelijk. Jongeren die nog geen woning kunnen kopen, ouderen die geen grote woning meer aankunnen, globetrotters, mensen zonder of met een beëindigde relatie: zij zullen bijna allemaal op zijn minst tijdelijk iets willen huren.

Ondanks alle retoriek worden huren flink belast, zij het minder dan in buurlanden. Ons land heeft ook als enige een florisserende private huurmarkt. Wie tussen de regels door leest en zelf handelt, zal zijn profijt zien.

Het totale rendement van huurwoningen wordt uiteraard niet enkel bepaald door nettohuurinkomsten, maar vooral door meerwaarden en het spel van inflatie en rentevoeten. Deze meerwaarden worden in ons land niet belast. Ze zijn vaak niet reëel, maar louter nominaal: een euro van 20 jaar geleden heeft niet dezelfde waarde als een euro vandaag.

Of verhuren nog van deze tijd is, zal de komende maanden blijken uit de regeerakkoorden en vooral uit de feitelijke uitvoering ervan.