Vast goed shoppen in Londen

Stefan had al een mooi verslag opgemaakt van de reis van de spaarvarkensredactie naar Londen. We hadden ook wat vrije tijd en ik trok naar Bond Street. Of het nu de bedevaarders, Vlaamse kunstenaars die naar Italië liepen of later diegenen die de Grand Tour deden, reizen was zelfs voor deze maatschappelijke groep kostelijk. Men moest maanden kunnen overbruggen.

Om een deel van de kosten te recupereren, kochten reizigers goederen, kunst en antiquiteiten, die ze bij thuiskomst, of zelfs al onderweg konden verzilveren. Op de schepen die vanuit Venetië vertrokken naar het Heilig Graf was hiervoor zelfs plaats voorzien. Het gebruik bleef voortbestaan tot ergens in de jaren 60-70. Door de globalisatie werd de ‘handel’ minder opportuun. Reizen werd eerder al minder tijdrovend en steeds goedkoper.

Dezelfde sociologische groep reizigers zien we vandaag in Bond Street. Een niet aflatende stoet van Rolls Royces, Bentleys, Ferrari’s en Lambo’s rijdt af en aan. Zij shoppen bij Hermes, Louboutin (Exor), Versace (Capri Holdings), Moncler, Gucci (Kering), Prada, Miu-Miu (Prada). LVMH heeft de meeste winkels, zoals Dior, Fendi Bulgari, Tiffany. We zien veel winkels van minder bekende ontwerpers van mooie lederwaren. Ook de uurwerken zijn goed vertegenwoordigd, behorend tot de Swatch Group of Financière Richemont. Aziatisch dames doen hier volop ‘profijt’, want ‘veel goedkoper dan in Tokio’. ‘Bij Hermes moet je zijn voor de sjaals en de dassen, de kleding is minder.’ Opvallend is de nieuwe look van Burberry’s, die meer appelleert aan een jonger publiek: ‘zeer positieve kritieken uit de modewereld’. ‘Deze mantel zal ik in Brussel aankopen is interessanter’, zegde een New Yorkse. De nieuwe look van Burberry slaat dus aan bij de kenners, wordt dat algemener, een turn around? Voorlopig nog niet echt te zien in de omzet, wel is de aandelenkoers al wat vooruit gelopen.

In tegenstelling van de associatie die de straatnaam zou kunnen oproepen, kom ik er niet voor obligaties, (waarmee ik Geert Junius enigszins teleurstelde) wel voor de aandelen. En zo doen we hetzelfde als weleer, in plaats van handelswaar te kopen, hopen we inspiratie op te doen voor de aandelenportefeuille en een stukje van de reiskosten in te winnen. Europa staat zonder meer op top in de luxesector, te aanschouwen in één straat. Waar zijn het meeste mensen binnen, komen ze met veel tassen buiten? En vooral: wat is de evolutie?

Allerlei gespecialiseerde bureau’s doen dit ook. In de winkelstraten worden ijkpunten genomen en tellingen gedaan op bepaalde uren en seizoenen. Alzo wordt een classificatie gemaakt waarop de huurprijzen gebaseerd worden en ook de prijzen van de gebouwen.

Bondstreet ligt tussen Oxford Street en Piccadilly, nagenoeg gans de omgeving werd gebouwd door John Nash ten behoeve van de Koning, van wie deze nog steeds eigendom zijn. Het is typisch dit soort architectuur die Londen een uitstraling geeft die nergens anders zijn gelijke kent. Op Piccadilly circus behoort een eigendom niet tot de kroon: het lelijkste. Het is eigendom van Land Securities Group, een REIT, Engelse versie van een GVV. Ze bezitten winkelvastgoed, vooral in Londen, voorts shoppingcentra, waarvan twee ‘state of the art’. Het aandeel noteert aan 6.5£, de winst per aandeel is 50 pence, het dividend 40 pence. Na Belgische roerende voorheffing is dat 28 pence. Bijgevolg een koers/winst van 13 en een nettodividend van 4.3%. Ze verwachten volgende jaren met 4% per jaar te groeien, de inflatie is daar nu 3.4%. Of ze dat gaan halen, is de vraag, want op de laatste 10 jaar gezien is het dividend gelijk gebleven, wat wil zeggen dat het niet inflatievast was. In koers/winst zijn ze dus even duur als Vastned en QRF, de andere winkel GVV’s noteren aan een koerswinst van 10. In dividendrendement bieden onze winkel-GVV’s , behalve Vastned, toch 1% meer.

In het Verenigd Koninkrijk is stedenbouw, ruimtelijke ordening en wetgeving best te vergelijken met België. Hoewel de bouwregelgeving, en de georganiseerde schaarste er zo mogelijk nog groter is, is men er wel in geslaagd om erfgoed en prachtige landschappen en dorpjes te bewaren, soms tegelijk met nieuwbouw. Telkens sta ik verbaasd hoe men erin gelukt is deze wonderlijk te combineren. Of hoe men een illusie van open ruimte en zelfs natuur weet te creëren op zeer kleine oppervlakten. Ook de kennis van het gebruik van planten en tuinaanleg is ruim verspreid.

Belgen hebben nogal eens de neiging hun inzichten over vastgoed te extrapoleren naar andere landen. De verschillen zijn groot. Mijn bezoek aan dit shopping center, in een agglomeratie van 500.000 inwoners in een Westers land kan dit illustreren: Ik bezocht een mall van 65.000m² met 7000
parkeerplaatsen.