Huren vs kopen: waarom huren goedkoper kan zijn

Wie mij kent, weet dat ik niet beantwoord aan het profiel van de gemiddelde Belg. Ik ben nooit een fan geweest van het kopen van vastgoed en ben altijd een grote voorstander geweest van huren. In mijn leven heb ik nooit meer dan €425 per maand aan huur betaald waarbij ik altijd interessante locaties opzocht in de stad of ging wonen waar de huur laag lag. 

In 2024 heb ik me dan toch bekeerd tot het kopen van vastgoed. Waarom? Omdat ik in Bulgarije in het skiresort waar ik woon een interessant penthouse kon kopen van 128 vierkante meter met 2 badkamers, 2 slaapkamers, keuken, balkon en een persoonlijke lift die uitkomt in mijn living voor €85.500. Met de renovatiekosten (ik heb nieuwe ramen laten steken), notariskosten, een nieuw wasmachine en belastingen is dit verder opgelopen tot €93.000. Een goede deal, waarbij ik €700 per vierkante meter heb betaald en nu mijn eerste woning op een heuvel heb met een prachtig uitzicht op de stad en de natuur. Enkel omdat de voorwaarden gunstig waren, heb ik gekocht.

Maar echt fan van het kopen van vastgoed? Dat ben ik niet. Vooral omdat de kosten vaak onderschat worden en men vaak oneerlijke vergelijkingen maakt. Ja, huren is duur. Maar alle verborgen kosten bij het kopen van vastgoed zijn dat zeker ook. Meer zelfs, een aanzienlijk deel van de kosten die je maakt zal je vermoedelijk niet terug verdienen als je investeert in vastgoed. Voor een huurwoning is dit simpel. Je moet gewoon de geïndexeerde huur optellen over een bepaalde periode en je hebt wat men in de volksmond ‘het weggesmeten geld’ noemt. Voor een koopwoning wordt deze taak aanzienlijk gecompliceerder, wat de reden is dat velen dit berekeningsproces negeren of volledig overslaan.

Berekenen van weggesmeten geld

Het afbetalen van een hypotheek bestaat enerzijds uit het afbetalen van kapitaal en anderzijds van de rente. Het terugbetalen van het kapitaal wordt niet beschouwd als ‘weggegooid geld’ omdat je in ruil daarvoor het eigendom van een huis verkrijgt. Wat wel weggesmeten geld is, is de rente die je moet betalen op je hypotheek. Veel mensen denken echter dat het daar stopt. Andere kosten die je moet betalen zoals de jaarlijkse onroerende voorheffing en de jaarlijkse onderhoudskosten horen hier ook bij. 

De onderhoudskosten zijn vaak de kosten waar de meeste discussie over is. Het is niet vergezocht om te zeggen dat de onderhoudskosten van een gemiddeld huis in Vlaanderen per maand tussen de €300 à €500 per maand liggen. Doet dit bedrag je duizelen? Toch is het een eerder conservatieve schatting die eerder te laag dan te hoog is. Onderhoudskosten kunnen fors oplopen en bedragen op jaarbasis gemiddeld rond de 1% à 1,5% van de totale waarde van een huis. Let op, deze berekening is gebaseerd op een periode van 30 jaar waarin niet alle kosten gelijktijdig worden gemaakt. In mijn boek “Onderweg naar financiële vrijheid” ga ik hierin in detail in met Jim Stukken die als voormalig stukadoor daar een unieke visie op heeft. Als je hem nog niet gelezen hebt, voor €24,50 sturen we hem gratis naar je op.

Maar daarnaast zijn het ook al die andere verborgen kosten. De onroerende belastingen, de registratiebelastingen, de rentekosten en nog belangrijker: de opportuniteitskosten. Zo maak ik in mijn boek de simulatie waarbij je iemand een gemiddeld Vlaams huis laat kopen met 20% eigen inbreng of iemand die hetzelfde huis kan huren tegen de gemiddelde huurprijs in Vlaanderen en de eigen inbreng op de beurs parkeert tegen 7% per jaar. Het resultaat als je al die verborgen kosten meeneemt en indicatoren? Een huurder kan na 25 à 30 jaar zeker meer vermogen hebben opgebouwd dan iemand die alles in vastgoed heeft gestoken. De precieze berekeningen en een overzicht van waar je naar moet kijken als je vastgoed koopt, kan je vinden in het hoofdstuk “Vastgoed of lastgoed? Leer wanneer huren beter is dan kopen”.  

Is vastgoed dan niet interessant? Natuurlijk wel! 

Dit betekent overigens niet dat ik vastgoed geen interessante investering vind in tegenstelling tot vroeger. Alles hangt vooral af van de voorwaarden. Zo ben ik momenteel begonnen aan een tweede vastgoedinvestering in Bansko waar ik sterk in geloof. Ik teken begin januari een overeenkomst samen met 3 andere investeerders om een onafgewerkt appartementencomplex in het Bulgaarse Bansko over te nemen waar ik woon. Het gebouw ken ik al lang en de voormalige eigenaars hebben na een lange periode van interne onenigheid besloten om het project te verkopen. Samen met mijn vastgoedmakelaar, een andere investeerder die het project al 3 jaar bekijkt en iemand van de lokale gemeente kopen we het project waarna nadien nog 1,7 miljoen euro nodig is om het af te werken wat we nu gaan ophalen bij de andere expats in Bansko.

Het plan?

1. Het project verzekeren tegen eind maart wanneer we +/-30% van de totale projectkost nodig hebben om het eigendom te kopen.
2. Met advocaten alles verder onderzoeken. We kopen niet tot we zeker zijn dat de nodige vergunningen in orde zijn.
3. Het project ontwikkelen van de 67 appartementen. Nu Bulgarije binnenkort de euro zal invoeren, verwachten we dat de vastgoedprijzen fors kunnen stijgen. Nu kunnen we het project opleveren tegen een schatting van 750 à 800 euro per vierkante meter. Nieuwbouw staat momenteel in Bansko te koop tegen 1300 euro per vierkante meter en oude appartementen tegen 1050 à 1100 euro per vierkante meter. We verwachten dat dit verder gaat stijgen in 2 jaar wanneer dit project af moet zijn / in 7 jaar de kans best realistisch is dat de prijzen kunnen verdubbelen vanaf hier, al bestaan zekerheden natuurlijk niet.Toen ik 4 jaar geleden in Bansko kwam lagen de prijzen nog op 450 euro per vierkante meter terwijl er voor de financiële crisis nog 1500 euro per vierkante meter werd betaald. 

Midden januari ga ik terug naar Bansko om de overeenkomst te tekenen en nog eens het gebouw te bekijken. Bulgarije zal zeer binnenkort de euro invoeren waarbij ik verwacht dat de vastgoedprijzen nog fors kunnen stijgen vanaf de huidige niveaus, al maakt dat zelfs niet uit door de veiligheidsmarge die we hebben in dit project. Bansko is populair voor de mensen in Sofia die een manier zoeken om de drukke stad te verlaten en als skiresort. Maar ook bij digitale nomaden waar we het project aan willen verkopen. Eind juni is er weer het Bansko Nomad Fest waar mijn vastgoedmakelaar al jaren een standje heeft en 900 digitale nomaden ieder jaar meerdere appartementen kopen. Het idee is om daar studio’s en eenpersoonsappartementen al voor te verkopen om op die manier de werken te financieren in combinatie met financiering van investeerders. En aangezien de makelaar zelf investeert in het project, heeft hij ook skin in the game.

Het plan dat we nu hebben:

Voor midden maart 20% van het project verkopen door aandelen om het eerste deel van de werken te kunnen financieren. We verkopen 10% van de aandelen voor €275.000 of €27.500 per aandeel. Investeerders kunnen de aandelen bijhouden of later kiezen om 1 aandeel om te wisselen tegen een studio en twee aandelen tegen een eenpersoonsappartement waardoor ze vastgoed tegen zeer interessante voorwaarden kunnen kopen (exclusief €2500 administratiekosten). In 2 jaar hopen we het project afgerond te hebben waarna we denken dat de investering kan stijgen naar €36.000 per aandeel of men appartementen heeft die zeer goedkoop zijn.

De andere 10% verkopen we dan tegen €29.000 per aandeel waarbij mensen opnieuw de kans hebben om de aandelen om te zetten in een studio of eenpersoonsappartement. Alles zal via de notaris geregistreerd worden waarbij de eerste 10% het goedkoopst kan instappen. Daarnaast bieden we de expats of andere investeerders in Bansko ook 7% rente aan indien ze geld willen lenen waarbij we het vastgoed in waarborg geven.

Interesse? Dan mag je me sturen op [email protected].

Disclaimer: dit is een investeringsproject waar ik in participeer waar Spaarvarkens niet bij betrokken is.