Wat is een GVV?

Elk beginnend belegger zou moeten weten waar de afkorting GVV voor staat. Het staat voor Gereglementeerde Vastgoed Vennootschap. Smalend zullen enkele grapjassen er misschien Groot Verlies van Vermogen aan toevoegen, want inderdaad: de prestaties van de GVV’s in de afgelopen 18 maanden waren niet om aan te zien. Maar laat ons even terugschakelen naar het begin. Waar ligt de basis van de GVV’s? Wat zijn de voor- en nadelen? 

Vanaf nu zal Gert De Mesure op regelmatige basis voor onze clubleden schrijven over o.a. GVV’s.

De GVV-wetgeving is geënt op deze van de Amerikaanse REITs, of Real Estate Investment Trusts. In navolging van de beleggingsfondsen (mutual funds) in aandelen en obligaties werd in 1960 in de V.S. wetgeving gestemd die de oprichting mogelijk maakte van fondsen die beleggen in vastgoed en in hypothecaire leningen. Zoals het de Amerikanen betaamt, betrof het heel liberale wetgeving. Er was immers geen beperking qua schuldgraad of qua spreiding van de portefeuille. Dat er in de rijke geschiedenis van de Amerikaanse REITs enkele ongelukjes gebeurden, mag dan ook niet verbazen. Dit heeft wel niet belet dat er nu wereldwijd een vijftigtal landen een REIT-wetgeving hebben, met eigen accenten. 

De Belgische GVV-wetgeving wordt gekenmerkt door de volgende elementen:

• Verplichte beursnotering
• Schuldgraad van maximaal 65%
• Portefeuillespreiding: maximaal 20% voor een huurder en een gebouw
• Minstens 80% van het courant resultaat moet uitgekeerd worden
• Er is geen vennootschapsbelasting verschuldigd
• Elke 3 maand moet de waarde van de vastgoedportefeuille geactualiseerd worden
• De GVV mag geen eigen projecten ontwikkelen om te verkopen, maar dient die in portefeuille te nemen. 
• De roerende voorheffing op dividenden bedraagt 30%, maar voor GVV’s waarvan de portefeuille voor 80% uit zorgvastgoed bestaat, is dat slechts 15%. 

Vooral de belastingvrijstelling zal veel Belgische beleggers interesseren. Maar beleggen in GVV’s heeft nog andere voordelen. Zo kan er met een beperkt bedrag in vastgoed belegd worden. Deze belegging is heel liquide. Je kan bij wijze van spreken ’s morgens kopen en ’s avonds verkopen. Via GVV’s zijn alle vastgoedsegmenten bereikbaar voor de kleine beleggers en GVV’s hebben een heel professioneel management, waarvan de kleine belegger kan profiteren. En last but not least; er kan gebruik gemaakt worden van een schuldhefboom. 

Als er voordelen zijn, zijn er spijtig genoeg ook nadelen. Of laat het ons risico’s noemen. Die risico’s hebben minder te maken met de operationele gang van zaken bij die GVV’s zelf. Het betreft voornamelijk externe elementen. Enerzijds kennen de koersen van GVV’s een zekere correlatie met de Bel 20. Anderzijds merken we in bepaalde periodes een heel sterke correlatie tussen de GVV’s en de inverse evolutie van de langetermijnrente. En het is vooral dit laatste dat de GVV’s parten heeft gespeeld en niet een klein beetje.

De stijging van de langetermijnrente was dus vanaf 2021 de spelbreker. Naast de stijging was er ook de snelheid van de stijging. Zo steeg deze met bijna 300 basispunten op een periode van iets minder dan anderhalf jaar. Daar staat tegenover dat we over de daling van die langetermijnrente voordien wel 6,5 jaar nodig hebben gehad. Door die sterke stijging van de langetermijnrente was 2022 een rampjaar voor de Belgische GVV’s, alsook voor alle Europese vastgoedaandelen. Zo verloren deze Europese vastgoedaandelen 35,6% in 2022. Dat is sinds 1990 de op een na slechtste prestatie na het crisisjaar 2008 toen Europese vastgoedaandelen 42,8% verloren. Dit jaar staat de teller ook al in het rood (-6%). 

Voor veel beleggers is het heel frustrerend dat de heel veilig geachte GVV’s heel grote koersverliezen hebben opgetekend. Het is des te frustrerend omdat de operationele resultaten heel gunstig blijven evolueren (met dank aan de huurindexeringen), terwijl de financiële resultaten in heel beperkte mate lijden onder de hogere rente (met dank aan de rente-indekkingen). 

De combinatie van een lagere koers en een gelijkblijvend tot zelfs licht stijgend courant resultaat, resulteert in een lage waardering. We hebben het dan niet onmiddellijk over de discount tegenover de intrinsieke waarde, maar over de ratio koers/courant resultaat. Die is te vergelijken met de koers/winstverhouding bij traditionele aandelen. De GVV’s met winkelvastgoed noteren al enkele jaren met een heel lage koers/courante winst van 9,5 tot 12. Recentelijk kwamen daar ook nog de GVV’s met zorgvastgoed bij: ongeveer 12 voor Aedifica en Care Property Invest en minder dan 10 voor Cofinimmo. Omdat minstens 80% van het courante resultaat uitgekeerd moet worden, resulteert een lage koers/courant resultaat in een hoog netto-dividendrendement. We pikken er enkele uit: Ascencio 6,2%, Care Property Invest 6,8%, Cofinimmo 6,3% en Intervest Offices & Warehouses 7,2%! We geven toe dat het vandaag veel moed vergt om aan deze lage koersen wat GVV’s op te pikken. Niet overdrijven a.u.b., maar de lage waardering en het hoge dividendrendement moet beleggers toch over de meet kunnen trekken.