Er zijn misschien wel zoveel meningen als er woningen zijn over dit onderwerp. Het hangt natuurlijk ook af van uw inkomen en hoeveel geld je al gespaard hebt. Met dit artikel willen we een bondige analyse maken van alle voor- en nadelen van kopen en huren.

Voordelen huren tegenover kopen

We zullen eerst even de voordelen van huren bespreken. Huren is eenvoudig. Je betaalt een maandelijkse vaste prijs waarvoor je in ruil mag wonen. Er zijn geen moeilijke financiële overeenkomsten met de bank, geen verplichtingen en er is weinig administratie. Sommige kosten die je voor jouw rekening neemt wanneer je een woning koopt, zijn bij de huur van een woning voor rekening van de verhuurder. Denk onder andere aan grotere herstellingen zoals dakwerken, grondlasten …

Verder moet er ook geen onroerende voorheffing betaald worden. Eigenaren van een huis moeten immers die onroerende voorheffing betalen aan de overheid. Deze kosten stijgen elk jaar. Als huurder heeft u daar geen last van. Een ander voordeel van huren is dat je redelijk veel vrijheid hebt. Je bent niet gebonden aan je huidige woning, dus je kan beslissen om sneller weer te verhuizen. Je moet natuurlijk wel rekening houden met de opzegdatum. Op deze manier kan je niet alleen andere mensen ontmoeten, maar ook andere steden en dorpen. 

Nadelen huren 

Er zijn natuurlijk ook nadelen verbonden aan huren. Als huurder word je geconfronteerd met de jaarlijkse stijging van de huur. Uit de voordelen was al gebleken dat je als huurder veel vrijheid hebt qua uittesten en de omgeving leren kennen, maar qua wonen zelf heb je minder vrijheid. Je hebt niet de vrijheid om zelf te beslissen of je de woning gaat verbeteren of verbouwen. Als je bijvoorbeeld een muur zou willen uitslaan of je wil de ramen vervangen, dan moet je dat eerst met je huisbaas bespreken. Hij draait op voor de kosten, dus zo evident is je vraag of wens niet.

De prijzen van de huurwoning zijn de laatste tijd ook aan het stijgen. Er is namelijk een tekort aan woningen die beschikbaar zijn voor de vrije huur. Voor sommige mensen is huren ook geldverspilling omdat je eigenlijk nergens in investeert. Het geld is weg en gaat niet naar je eigen huis. Als je een huis koopt, doe je wel een investering. 

Voordelen kopen tegenover huren

Over het algemeen is vastgoed kopen een zeer goede en veilige investering en vaak ook stabieler – met minder schommelingen – vergeleken met een belegging op de beurs. De investering brengt ook een goed rendement op, want de afgelopen jaren zijn de prijzen van vastgoed continu gestegen. De prijsstijging ligt hoger dan de inflatie, waardoor je vermogen ook in reële termen stijgt. Eenmaal het huis is afbetaald, is het jouw eigendom en kan je een groot deel van je inkomsten sparen of beleggen. 

Door te kopen ben je eigenaar van de woning. Je kan zelf eventuele wijzigingen aanbrengen. Daarnaast heb je de volledige controle over de woning. Je kan alles verbeteren of verbouwen zonder daar toestemming voor te vragen. Het grootste voordeel van een woning kopen is dat je eigenlijk kapitaal opbouwt. 

Nadelen kopen 

Jammer genoeg heeft kopen ook nadelen. Kopen is in eerste instantie duurder. Je betaalt hogere eenmalige en terugkerende kosten in plaats van lagere maandelijkse betalingen die gemakkelijker te budgetteren zijn. De onderhoudskosten, die bij een huurwoning voor de verhuurder zijn, kunnen hoog oplopen. Daarnaast heb je ook minder vrijheid als je een woning koopt. Meestal is het de bedoeling dat je lang, heel lang, of voor altijd blijft wonen in je eigen huis. Als je eens snel wilt verhuizen, bijvoorbeeld omdat je elders een mooie job krijgt aangeboden, kan een koopwoning negatieve invloed hebben op je flexibiliteit. Je weet namelijk niet hoe snel een woning zich verkoopt. Verder moet je ook meer verzekeringen en belastingen betalen, zoals onroerende voorheffing, brand- en inboedelverzekering, … Je woning kan natuurlijk stijgen in waarde, maar ze kan ook dalen in waarde, bijvoorbeeld door schommelingen in de economische cyclus. 

Wat is nu het beste voor wie?

Het hangt eigenlijk echt af van persoon tot persoon. Het hangt af van de behoefte op dat moment en de financiële situatie van mensen. Sommige mensen beschikken niet over voldoende kapitaal om te kopen. Kopen is niet altijd evident vanwege de hoge kosten. Huren is een goede optie voor mensen die vaak verhuizen. Verder is het ook ideaal voor jonge koppels om eerst te testen of ze gemaakt zijn voor elkaar om samen te wonen. Als je voor lange termijn ergens wil wonen, kun je beter voor een koopwoning gaan.

Mensen die graag investeren, kunnen ook beter een woning kopen. Het is aan te raden om zo kort mogelijk te huren, zodat je niet te lang afhankelijk bent van de verhuurder. Het is ideaal als starter om eerst te huren en daarna over te schakelen naar een koopwoning. Wil je weten of kopen of huren het beste bij jou past? Dan stel je best een budget vast van wat je aan maandlasten kan besteden. Inventariseer vervolgens die maandlasten en kijk wat je voor dat bedrag zou kunnen huren of kopen. 

Dus kopen of huren? 

Uiteraard moet het besteedbaar inkomen bij het kopen van een woning hoger zijn dan het besteedbaar inkomen bij het huren van een woning. Naast je vaste maandelijkse lasten, heb je eigen geld nodig om te kunnen kopen. Hoeveel van je eigen vermogen je nodigt hebt, hangt af van je inkomen, de stad of het dorp waarin je wil kopen en het aantal vierkante meters waarover je wil beschikken. Hoewel het kopen van een woning een betere investering is, moet je er wel minstens vijf tot tien jaar wonen om hiervan te genieten.

Mening Spaarvarkens.be

Stefan: In België zeggen we vaak dat huren weggesmeten geld is. Een optie die veel mensen echter niet bekijken, is dat je door een combinatie van huren en beleggen ook je huur volledig kunt dekken. Zo huurde ik jaren een woning in Leuven die ik perfect met de opbrengsten van mijn beleggingen kon betalen. Dat waren opbrengsten die ik niet gehad zou hebben wanneer ik dit geld als eigen inbreng aan de bank zou geven bij de aankoop van een woning.

Neem nu bijvoorbeeld de volgende situatie uit mijn echte leven. De huur van mijn studio-appartement in Leuven (te vergelijken met een kot) bedraagt 425 euro per maand. Zou ik dit appartement willen kopen, dan zou ik naar schatting ongeveer 150.000 euro moeten betalen. Op dit moment heb ik bijvoorbeeld 50.000 euro op mijn rekening staan die ik kan gebruiken voor de aankoop van een woning.

In dat geval heb je meerdere opties. Ofwel gebruik ik deze 50.000 euro om een huis te kopen met hulp van de bank die me de overige 100.000 euro zal voorschieten, samen met de notariskosten en registratierechten. Of ik huur deze kamer, waarna ik de overige 50.000 euro op termijn beleg terwijl ik huur. De afgelopen jaren deed ik dit met mijn geld waarbij ik ieder jaar genoeg verdiende om mijn volledige huur te dekken.

Simulatie

In simulaties blijkt ook vaak dat wanneer je je eigen inleg (die je zou geven aan de bank) samen met de maandelijkse afbetalingen zou beleggen in combinatie met huren, dat je vermogen op de lange termijn hoger ligt dan wanneer je een stuk vastgoed gekocht zou hebben. Wil je zelf je simulaties doen, dan kan je dat hier doen. Met dank aan Jim Stukken die een spreadsheet maakte waarin je zelf kunt simuleren of huren of kopen interessant is.

Pascal: De Belg heeft een baksteen in zijn maag, zegt men wel eens. Vandaar dat zowat 75 procent van de gezinnen in ons land eigenaar is van een woning. Ik vind dat fantastisch. Kijk eens naar Duitsland. De Duitsers huren. Ze sparen ook. Maar ze beleggen zelden. De Duitsers zijn dus de grootste verliezers van de lage rente. Het grootste deel van hun vermogen staat vaak op een rekening bij de bank en brengt niks op. Jammer. Ondertussen stijgt de inflatie. De huizenprijzen stijgen ook in Duitsland, maar daar profiteert menige Duitser niet van. Integendeel: hij mag aankijken tegen een hogere huur. Hij verarmt.

Kopen dwingt je om te sparen

Een voordeel van kopen is ook dat je gedwongen wordt om te sparen. Eerst om je eigen deel te betalen, want weinig banken zullen je nog 100 procent van de waarde van de woning lenen. Maar vervolgens moet je ook iedere maand een aanzienlijk deel van je inkomen sparen, om de maandelijkse afbetalingen van je hypotheeklening te kunnen doen, wil je niet uit je huis gezet worden door de bank. Die verplichting is voor velen een goeie zaak. Er zijn heel wat mensen die veel minder zouden sparen als ze zouden huren! Dankzij de lage rente is de afbetaling van je hypotheek wel degelijk bijna geheel een spaarsom die je jezelf betaalt. Slechts een klein deel, de intrest, is een kost die je betaalt aan de bank.

De baksteen zit bovendien niet alleen in de maag, maar ook in de ‘mind’. Er komt emotie bij kijken. In een eigen huis voelen we ons thuis. We willen er vaak niet weg. De meeste Belgen zijn honkvast. Of dat een goede zaak is of niet doet er niet toe. Het is nu eenmaal zo. Stel dat ze gedwongen zouden worden hun huurwoning te verlaten, wat kan, wanneer bijvoorbeeld de eigenaar of zijn kinderen er zelf zouden willen wonen, dan komt de verplichting om te verhuizen soms hard aan. Bij een eigen woning ben je ‘gerust’ en beschermd tegen dat soort van tegenslagen. Kortom: ik begrijp wel waarom velen een eigen huis willen. En vaak is het ook een goeie zaak.

Beleg je toch liever dan te investeren in je eigen woning? Of heb je bovenop de maandelijkse afbetaling van je hypotheeklening nog wat over om te beleggen? Volg dan onze cursus. Over een weekje starten we daar weer mee en u zal van de Spaarvarkens ongetwijfeld heel wat opsteken!

Deze bijdrage werd geschreven met hulp van Anouk Vervecken, student Immobiliën aan de Thomas More Hogeschool, Campus Geel.