Dit vastgoedproject kan in 2022 tot een koersverdubbeling leiden
Misschien las u het onlangs ook wel in de krant? Martin Braithwaite, een voetbalspeler bij FC Barcelona, is de meest vermogende speler van de club. Op fenomeen Lionel Messi na dan toch. Vier jaar geleden richtte Braithwaite samen met zijn oom NYCE Companies op. Dat is een Amerikaanse onderneming die actief is in vastgoedontwikkeling. Met maar liefst 1.500 (!) appartementen in portefeuille en plannen voor meer, hoeft het niet te verbazen dat de aanvaller bij Barça er een hele leuke bijverdienste op nahoudt.
Zijn investering van amper vier jaar geleden (700.000 euro in 2017) geeft hem zicht op een riant vermogen, want NYC Companies is intussen meer dan 200 miljoen euro waard: goal, goal, goal!
Grond kopen in tijden van crisis is een stevige waardecreator
Vandaag bespreken we op Spaarvarkens.be een ander Amerikaans vastgoedproject met groots potentieel. Niet van de hand van een profvoetballer zoals in de inleiding hierboven, maar wel eentje uit de stal van een Canadese ondernemer die eerder ook al een homerun sloeg in de bedrijfswereld.
Tijdens de nasleep van de Amerikaanse huizencrisis (die aanving in 2006 en de voorbode vormde van de krediet- en bankencrisis die tot 2012 zou duren), kocht deze tegendraadse ondernemer een perceel grond van 57,9 hectare (579.000 m²) in het zuiden van de zonnige staat Californië (SoCal). Hij legde er 1.040.000 dollar voor neer in 2011. In ruil voor die bijna ronde som, verkreeg hij ook gratis een reeks projectplannen met een aanschafwaarde van 21 miljoen. Dit om de site te verkavelen voor de bouw van 688 woningen.
De vorige eigenaar van de projectgrond kijkt nu vermoedelijk wel zuur terug op die verkoop, want intussen is die grond een veelvoud waard geworden. Bovendien staat het project vlakbij groen licht, waarna de bouwwerken er zullen kunnen aanvatten. Ik sla een klein decennium aan historiek over en zoom in naar komende maandag (12 juli 2021). Want dan komt er ‘s avonds in Tehachapi, Californië een gemeenteraad bijeen met op de agenda: de finale goedkeuring van dit project (Sage Ranch).
In 2019 verkreeg de onderneming al een unanieme goedkeuring voor de verkaveling van de site. De plannen werden immers hertekend nadat een aangrenzend perceel werd bijgekocht. Anno 2021 zijn er ook wel meer vereisten rond de omgevingsimpact van projecten. Alle details van wat er maandag besproken wordt op de gemeenteraad, kan u lezen in dit rapport (496 pagina’s). Hieronder ziet u alvast de indeling die inmiddels geen 688, maar 995 woningen en appartementen beslaat. Centraal wordt er voor de bewoners een clubhuis gebouwd en zal er ook een amfitheater/podium komen. Er is veel groen (9 parkjes) en verschillende mogelijkheden voor sport en recreatie zijn ook aanwezig:
De ligging van Sage Ranch is ook wel goed tot uitstekend te noemen. Tehachapi’s dorpskern ligt vlakbij en aangrenzend aan de oostzijde van het project, zijn er enkele scholen. Op enkele minuten westwaarts rijden, is er een WalMart Supercenter die van 6u ‘s morgens tot 23u ‘s avonds geopend is. Een kwart van de 995 units is al gereserveerd en er wordt verwacht dat er veel militairen gaan willen wonen. Dit gezien de aanwezigheid van een grote luchtmachtbasis op 45’ rijden. Tijdens de gemeenteraad van maandag 12 juli zullen dan ook officiers van deze basis aanwezig zijn, waaronder vermoedelijk ook brigadegeneraal David Smith. Edwards Air Force Base stelt meer dan 10.000 personen te werk en kampt met moeilijkheden om collega’s kwalitatief te huisvesten. Voor huisvesting wordt er voornamelijk op de private markt beroep gedaan.
In de staat Californië heerst er een acuut tekort aan betaalbare woningen. Er is vraag naar 2,4 miljoen woningen, maar er is amper aanbod. De coronapandemie verergerde deze woningcrisis, want tussen maart 2020 en maart 2021 stegen de vastgoedprijzen met maar liefst 24%. Ook de prijzen van bouwmaterialen stegen fors het voorbije jaar. Voor Sage Ranch komt de meerprijs hiervoor uit op 250 dollar per m². De gestegen vastgoedprijzen (1.300 dollar/m²) doen het effect van duurdere bouwmaterialen dus helemaal teniet. Zo werd vorig jaar de waarde van een woning op Sage Ranch nog begroot op 350.000 dollar, terwijl er nu vlot over 400.000 dollar per unit wordt gerekend.
Greenbriar Capital Corporation
De eigenaars van het project Sage Ranch in Tehachapi zijn twee bedrijfjes van de hierboven aangehaalde Canadese ondernemer (en CEO) Jeff Ciachurski. Captiva Verde Wellness en Greenbriar Capital hebben elk een projectparticipatie van 50%. Omdat Captiva voor zijn participatie de projectkosten op zich moet nemen, is het tweede bedrijfje wellicht interessanter. Bovendien heeft Greenbriar op zijn beurt ook een aandelenbelang in het andere bedrijf.
Met een marktkapitalisatie op de beurs (=het totaal van het aantal aandelen maal de huidige koers) van amper 48 miljoen dollar is Greenbriar een piepklein bedrijf te noemen. De winst die Greenbriar echter kan realiseren op een project met een totale grootte van ca. 400 miljoen, zou dus voor hen wel substantieel kunnen zijn. Vorig jaar liet de CEO weten dat er 70.000 tot 100.000 dollar winst per unit kan worden gemaakt, wat neerkomt op 35 tot 50 miljoen winst voor Greenbriar.
Het project bestaat uit 6 fases die, afhankelijk van de verkoop- en bouwsnelheid van de units, tussen de 4 en 7 jaar tijd in beslag zullen nemen. Doen ze er bv. 7 jaar over, dan zal gedurende die periode 5 miljoen winst per jaar voor Greenbriar zijn (35/7). Bij 4 jaar wordt dat 8,75 miljoen/jaar (35/4). Een koers-winstverhouding (k/w) van 15 is voor Amerikaans vastgoed al aan de lage kant, want momenteel staat die ratio op 24. Maar laten we toch maar 15 nemen. Een heel eenvoudige en conservatieve waardering van het bedrijf komt dan neer op 75 tot 131,25 miljoen dollar. Dat is overigens gerekend zonder de gestegen vastgoedprijzen mee te nemen (24%). Maar dan nog, 75 tot 131,25 miljoen is nog steeds flink wat meer dan de huidige beurswaarde (48 miljoen dollar). Vertaald naar potentiële koersen geeft dat dan mogelijke koersdoelen van 2,73 en 4,78 dollar aan. Vorige vrijdag klokte het aandeel op 1,76 dollar af. Vandaar de gedurfde titel van dit artikel: ‘Dit vastgoedproject kan in 2022 tot een koersverdubbeling leiden.’
Greenbriar Capital: pluspunten
+ Drie grote, vroegstadige projecten in portefeuille: vastgoed (Sage Ranch) en zonneboerderijen (Montalva, Puerto Rico: 320 MegaWatt en Alberta, Canada: 400 MegaWatt).
+ CEO Jeff Ciachurski bouwde eerder al een bedrijf op uit het niets. Western Wind Energy Corp. werd in 2013 verkocht voor 420 miljoen dollar aan Brookfield Asset Management.
+ Projecten worden op projectniveau gefinancierd, wat geen aandeelhoudersdilutie veroorzaakt.
+ De CEO keert zichzelf geen loon uit en is aandeelhoudersvriendelijk. Hij is ook zelf aandeelhouder (10%).
+ Directe samenwerking met Paul Morris, een succesvol vastgoedondernemer uit Californië die regionaal 3.300 makelaars leidt en zelf ruim 600 panden verhuurt: http://www.morrisx.com/meet-paul-1
+ Het aantal uitstaande aandelen is met 27 miljoen stuks aan de lage kant.
+ De komende 28 handelsdagen zal Ciachurski tot 1 miljoen aandelen Greenbriar Capital aankopen op de open markt (TSX-V: GRB).
+ Finale goedkeuring van Sage Ranch op maandagavond 12 juli kan een positieve katalysator (=een belangrijke gebeurtenis met koersimpact) worden voor de koers van het aandeel.
+ Bij aankoop van de projectgrond waren al heel wat ontwerpplannen inbegrepen. Daardoor bedraagt de ontwerpkost per woning slechts 4.000 dollar.
Greenbriar Capital: minpunten
– Het bedrijf is (op 2 kwartalen na) nog nooit winstgevend geweest sinds 2009. Een belegging in het aandeel is dus absoluut speculatief van aard.
– Jeff Ciachurski schiet op (zo goed als) alles wat beweegt in ondernemingsland en start er dan een nieuw project rond op (vastgoed, zonne-energie, blockchain, cannabis, slimme beglazing, …). Dat maakt een belegging in Greenbriar atypisch: veel projecten zullen mislukken.
– Het is dan aan de enkele winnende projecten om de verliezen in vele anderen (hopelijk) goed te maken. Dat is bv. ook wat een durfkapitalist doet: 10 riskante, maar veelbelovende investeringen doen en hopen dat een of twee daarvan op iets heel moois zullen uitdraaien, terwijl de rest waardeloos wordt.
– Het aandeel Greenbriar is een nanocap. Het kleine bedrijf heeft een marktkapitalisatie dat lager is dan 50 miljoen. Doorgaans betekent dit dat het om een onbewezen onderneming gaat met een stevig risico. Dat is hier niet anders.
– De verhandelbaarheid van het aandeel is heel laag. Er zijn ook maar weinig aandelen effectief in omloop. Het management heeft 15% van de aandelen in handen en een honderdtal aandeelhouders zijn al jarenlang trouw aan Ciachurski. Dit omdat ze wonnen met hun belegging in zijn vorige onderneming (Western Wind).
Conclusie
Sage Ranch is een uniek project met een opvallend centrale ligging in het Californische dorpje Tehachapi dat 14.500 inwoners telt. Greenbriar betaalde tien jaar geleden amper een miljoen dollar voor de projectgrond waarop intussen 995 nieuwe woningen kunnen gebouwd worden. Ten noorden van de site ligt er nog een lapje grond waarin CEO Jeff Ciachurski ook interesse toont (potentieel van 300 woningen). Er is een reële kans dat Greenbriar opnieuw stevig noordwaarts zal gaan koersen en dat vastgoedondernemer Paul Morris in de toekomst prominenter zal gaan samenwerken met Greenbriars CEO. Maandagavond al weten we meer … Bij goed nieuws vermoed ik ook dat het aandeel binnen afzienbare tijd een notering op een belangrijkere beurs zal gaan aanvragen (NASDAQ).
Risicobewuste beleggers kunnen een kleine, beperkte positie in het aandeel innemen. Verstandige beleggers zorgen echter wel steeds voor een zeer brede, stabiele basis en vullen het kleine toplaagje van de vermogenspiramide aan met een handvol kansrijke aandelen. Die mogen dan weliswaar wat speculatiever van aard zijn, maar bevatten best ook wel enkele goede kenmerken van de blijvers uit de kernportefeuille.
Greenbriar Capital Corp. noteert op de Venture Exchange in Toronto, Canada onder het tickersymbool GRB en past niet in de basislagen van een portefeuille. De auteur van dit artikel (Sven Vande Broek) heeft een beperkte positie in het aandeel. Hij volgt Greenbriar al enkele jaren op en had meermaals een goed contact met de CEO. Hij zal voor Spaarvarkens.be het aandeel mee opvolgen voor jullie.
Sven hoort graag in de opmerkingen hieronder of jullie meer van dit type analyses willen lezen.
Links
https://finance.yahoo.com/quote/GRB.V
Dergelijke aandelen zijn waarschijnlijk niet voor beginners en/of goede huisvaders bedoeld. Anderen hebben er zeker meer aan.
‘t Is gebeurd 😎 De planningcommissie heeft het project (Sage Ranch van Greenbriar Capital) gisterenavond goedgekeurd met 4 stemmen tegen 1. De laatste horde is dus genomen. Ben benieuwd hoe het aandeel op de beurs zal reageren 🚀
Klopt, dit is geen aandeel voor doorsnee beleggers. Klein aandeel en beperkte scope, maakt het enkel geschikt voor risicovolle afdeling van de portefeuille. Maar zo is het ook op een uitstekende wijze gepresenteerd door Sven, met alle argumenten pro en contra, details en toch te volgen door beginnende beleggers. Dus een zeer waardevolle bijdrage. Veel dank daarvoor, Sven! Hij gaf zelf aan dat hij een kleine positie heeft in het aandeel: dus nog een extra punt erbij voor deze transparantie ;-)
Bedankt voor deze bijdrage. Ik volg het aandeel sinds 2017. Ik vroeg me af of het wel steek houdt een koerswinst verhouding toe te passen voor de waardering. Er zullen ongeveer 1000 huizen verkocht worden. Eens deze verkocht zijn, zijn er geen recurrente opbrengsten meer. Dit zou betekenen dat de opbrengst van de verkoop, eventueel verdisconteert voor time value en risico mogelijk een juistere waardering is.
Goedkeuring van het project is belangrijk, en zorgt voor een goede basis voor de huidige koers lijkt me. Zeker even interessant zijn de twee andere grote projecten: hernieuwbare energie in 1) Puerto Rico (US) en 2) in Alberta (Canada). Het project in Puerto Rico (grootste zonne-energie centrale in de regio) heeft een lange historiek. In het verleden is daar een waardering op geplakt van 191 mio CAD (maar deze is waarschijnlijk niet mee up to date). Projecten in Alberta zijn pas dit jaar opgestart maar er werd reeds aangegeven dat dit 12 mio CAD per jaar in cash flow zou betekenen voor Greenbriar. Voor beide projecten wordt er de komende maanden meer duidelijkheid verwacht. Dit lijken me potentieel zeer belangrijke katalysatoren. Heb je hier al in detail naar gekeken (en de mogelijke impact op de waardering)?
Misschien ook het vermelden waard: Aandeel is enkel beschikbaar op Canadese of US beurzen wat ook valutarisico inhoudt.
Hey Daan, goede opmerking. Een bedrijf dat geen cashflows of winsten maakt, kan je eigenlijk niet correct waarderen op de klassieke manier.
Wel kan je een inschatting maken waar de waarde ergens mogelijk rond zou kunnen liggen en dat is het dan ook hier geworden. Een inschatting. Niet meer dan dat.
Ik had misschien beter het woord “waardering” tussen quotes geplaatst in het artikel of een meer passende term gebruikt.
Daan, die NPV (net present value) van 191 miljoen die je aanhaalt, voor het zonneboerderijproject Montalva in Puerto Rico, dateert van 2018. Die is idd. verouderd.
Enkele maanden geleden leek de finale goedkeuring van het project Montalva door FOMB (Federal Oversight and Management Board for Puerto Rico) in Washington nog slechts een formaliteit te zijn.
Toch kwam er weer een kink in de kabel. Greenbriar had toen 3 mogelijkheden volgens mij. 1) Een eerdere claim te gelde proberen maken, 2) de kink in de kabel aanvechten voor de rechtbank, 3) Opnieuw formeel een voorstel indienen.
Greenbriar koos voor mogelijkheden 2) en 3).
Vind het niet meteen terug. Is die goedkeuring er dan gekomen in die gemeenteraad? De koers is ondertussen 20% gezakt, dus ik vermoed van niet?
Die goedkeuring door de planningcommissie vond wel degelijk plaats op 13/7 en werd met 4 stemmen tegen 1 goedgekeurd. Prachtig! De buit lijkt quasi binnen :)
Koersreactie was idd. wat zuur, je zou toch wel wat meer animo verwachten bij zo’n project. Maar onbekend is onbemind, da’s perceptie, je weet eigenlijk nooit wanneer het aandeel dan op een dag wel wat bredere bekendheid mag gaan genieten.
Verlies daarbij wel de (vele) nuances die ik in het artikel maakte niet uit het oog. Altijd wel tof als een aandeel kan verdubbelen of vertienvoudigen, maar de meesten gaan dat helemaal niet doen. Je hoopt op een enkeling uit een dozijn om de rest van al die tegenvallers te doen vergeten.
Hier is een link naar die goedkeuring:
https://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2021-07/53396662-greenbriar-capital-corp-greenbriar-announces-full-sage-ranch-planning-commission-approval-296.htm
Bedankt!